商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 19:34:16   浏览:8154   来源:法律资料网
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
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国家建筑材料工业局统计报表管理办法

国家建材局


国家建筑材料工业局统计报表管理办法
1991年12月20日,国家建筑材料工业局

第一条 为了加强对国家建筑材料工业局(以下简称国家建材局)统计报表工作的管理,根据《中华人民共和国统计法》和《中华人民共和国统计法实施细则》的有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于国家建材局制发的各类统计报表和类似于统计报表的的调查提纲,但计划报表和财务决定报表除外。
第三条 国家建材局的统计报表工作由国家建材局信息统计司统一管理。
第四条 国家建材局各部门必须在本局已有的报表、资料不能满足需要时,才能制发新的统计报表。拟制发报表的部门应严格按照《中华人民共和国统计法实施细则》第十一条、第十二条的规定,编制统计调查计划组织实施。
第五条 国家建材局各部门在统计报表拟定工作完成后,应经国家建材局信息统计司会签并统一编号,才能以国家建材局的名义发出。
国家建材局各部门不得以司、室、办的名义制发统计报表。
第六条 国家建材局各部门需转发国务院有关主管部门制发的统计报表时,应经国家建材局信息统计司会签后,以国家建材局的名义发出。
第七条 国家建材局各部门拟调查统计的单位超出建材系统范围时,应经国家建材局信息统计司会签,报国家统计局批准后,才能以国家建材局的名义发出。
第八条 国家建材局所属各事业单位无权向企业布置统计调查报表。当国家建材局的统计资料不能满足需要时,可提出申请,由国家建材局信息统计司办理。
第九条 任何单位和个人均有权拒绝填报未按国家规定的程序批准的统计调查报表。
第十条 对违反本办法的单位和个人按《中华人民共和国统计法》的有关规定处理。
第十一条 本办法由国家建材局信息统计司负责解释。
第十二条 本办法自发布之日起施行。


河南省罚款没收财物行政处罚管理规定

河南省人民政府


河南省罚款没收财物行政处罚管理规定
省政府

(省政府常务会议审议通过 省政府令一九九二年七月二日发布)
1992年7月2日省 政府令第34号发布

第一条 为了加强对罚款和没收财物的管理和监督,维护国家利益,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据国家有关规定,结合本省实际情况,制定本规定。
第二条 本省境内的一切国家机关、企业事业单位及其他组织和个人,都必须遵守本规定。
第三条 实施罚款和没收财物行政处罚(以下简称罚没处罚),应遵循合法、公开、准确、及时和教育与处罚相结合的原则。
第四条 县以上各级人民政府组织实施本规定,并监督检查所属工作部门和下级人民政府执行本规定的情况。
各级人民政府有关部门应做好本部门、本系统罚没处罚的管理工作。
第五条 罚没处罚必须以法律、法规、规章为依据。
法律、法规没有规定具体处罚标准、幅度和适用范围的,由省人民政府负责实施处罚的部门,按照我省实际情况,提出具体处罚标准、幅度和适用范围,经省财政厅审核批准后执行,其中重要的项目应报省人民政府批准。
第六条 除法律、法规、规章规定外,任何单位和个人均不得擅自设置罚没处罚项目。
无规章制定权的省辖市人民政府、地区行政公署和省人民政府各部门,根据行政管理的实际情况,认为需要设置罚没处罚项目的,应提出具体标准、幅度、适用范围,经省人民政府法制局审核,报省人民政府批准后执行。
第七条 罚没处罚权由法律、法规、规章规定具有罚没处罚权的行政机关或组织(以下统称执罚单位)依法行使。
第八条 行政机关可以根据法律、法规的规定委托具备条件的组织,以该行政机关的名义行使较低数额的罚没处罚权。
接受行政罚没处罚委托的组织不得再行委托。
第九条 各执罚单位应做好有关法律、法规、规章的宣传工作。实施罚没处罚,应接受社会的监督。严禁向执法人员分配罚没指标。
第十条 违反法律、法规、规章的规定,应处以罚没处罚的行为,除法律、法规另有规定者外,按照下列规定管辖:
(一)对同一行为,两个或两个以上的执罚单位都有管辖权的,由先查处的行政机关管辖;
(二)因管辖权发生争议的,由争议双方共同从属的人民政府裁定管辖;
(三)管辖权不明确的,由行为发生地的县级以上人民政府指定管辖。
第十一条 实施罚没处罚,除法律、法规另有规定者外,应当遵守下列规定:
(一)行为人实施了两个或两个以上的违反法律、法规、规章的行为,由同一行政机关处以罚没处罚的,分别适用罚没处罚,合并执行;
(二)两个或者两个以上的行为人共同实施了违反法律、法规、规章规定应处以罚没处罚的行为,根据各行为人的责任和情节,分别适用罚没处罚;
(三)行为人实施了违反法律、法规、规章的行为,已受行政机关罚没处罚的,不得再就同一行为实施罚没处罚。
第十二条 实施罚没处罚,除法律、法规、规章另有规定者外,应当遵守下列程序:
(一)登记立案。经初步审查,认为行为人违反规定,需要追究责任的,应予登记立案。
(二)调查取证。登记立案后,应当及时向行为人询问,并向有关的公民、组织了解违法事实,搜集有关的证据材料。
(三)听取申辩。向行为人说明给予罚没处罚的事实根据和法律、法规、规章依据,听取行为人的陈述和申辩。
(四)作出处罚决定。对违法行为事实清楚,证据充分、确凿,依法应当实施罚没处罚的,应作出罚没处罚决定书,并及时送达被处罚人。
第十三条 罚没处罚决定书应载明下列事项:
(一)被处罚人的姓名、住所或被处罚单位的名称、住所,法定代表人的姓名等基本情况;
(二)违法事实;
(三)适用的法律、法规、规章;
(四)处罚决定;
(五)处罚决定的执行期限;
(六)不服处罚申请复议或者提起行政诉讼的期限;
(七)作出处罚决定的执罚单位名称、印章和日期;
(八)其他有关事项。
第十四条 执罚单位根据法律、法规、规章的规定,可以对违法事实清楚、情节简单的行为实施当场即时处罚。
第十五条 执罚单位实施当场即时处罚的,应当态度和蔼,遵守下列程序:
(一)向行为人出示证明行政执法人员身份的证件;
(二)告诉行为人违法的情况以及适用罚没处罚的理由和依据;
(三)听取行为人的陈述和申辩;
(四)交给被处罚人当场即时处罚决定书。
第十六条 执罚单位作出罚没处罚决定后,应将现场笔录、询问笔录、鉴定结论、勘验笔录、其他证据材料、罚没处罚决定书副本等有关材料编号归档。
第十七条 实施罚没处罚,必须给被处罚人开具罚没处罚票据。
第十八条 罚没处罚票据实行统一管理。各级财政部门负责罚没处罚票据的管理工作。未经省财政厅批准,任何单位和个人均不得制发罚没处罚票据。
第十九条 各级财政部门和执罚单位应当加强对罚没处罚票据的管理和会计核算工作,建立健全罚没处罚票据的制发、缴销、对帐制度。具体办法由省财政厅制定。
第二十条 罚没财物的处理,应严格按照财政部《罚没财物和追回赃款赃物管理办法》的规定执行。
罚没财物的变价款,一律作为国家罚没收入纳入财政预算,如数上缴国库。
第二十一条 各执罚单位所需办案和业务经费,由同级财政部门纳入预算。任何单位和个人不得以罚没收入退库返还,不得按罚没收入的比例支付办案经费。
严禁隐瞒、截留、转移、挪用、提留、分成、坐支或者私分罚没收入。严禁挪用、调换、压价处理、变相私分没收的物资或物品。
第二十二条 对执罚单位截留、挪用、坐支或延期上缴罚没收入的,财政部门可从其经费中扣除,或通知银行强行划拨。
第二十三条 除法律、法规另有规定外,企业被收缴的罚没款,应当以本企业的利润留成列支;行政事业单位被收缴的罚没款,应当以本单位的自有资金列支;个人被收缴的罚没款,一律不得由单位报销。
第二十四条 被处罚单位或个人,对合法的处罚决定应自觉履行;对不交给处罚决定书或不开具罚没处罚票据的,有权拒绝履行;对认为违反规定实施的罚没处罚,有权向有关机关举报、揭发,并可依法申请复议或向人民法院起诉。
第二十五条 各级人民政府法制机构应加强执法监督检查。各级财政、审计、监察部门,应当依照规定,对执罚单位的罚没情况进行经常性的监督检查,建立健全监督检查制度。
第二十六条 执罚单位应定期向同级财政部门编报本单位的罚没情况,接受财政、审计部门的财务监督和检查。
第二十七条 对有下列情形之一的,由上一级人民政府或者本级人民政府予以纠正或者责令改正:
(一)人民政府或者其所属工作部门超越规定权限制定有关罚没处罚的规定或条款的;
(二)违反规定授权或委托罚没处罚的;
(三)不履行或者不当履行行政执法职责的。
第二十八条 有下列行为之一的,由财政、审计部门依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》予以处罚;对直接责任人员,由主管部门或监察部门依照国家有关规定予以处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
(一)超越权限设置罚没处罚项目或者扩大适用范围的;
(二)擅自提高罚款标准的;
(三)擅自制发或伪造罚没票据的;
(四)不按规定使用罚没票据的;
(五)隐瞒、截留、转移、挪用、坐支或者私分罚没收入的;
(六)挪用、调换、压价处理、变相私分、内部选购没收的物资、物品的;
(七)向执法人员分配罚没指标的;
(八)其他违反本规定的行为。
第二十九条 本规定执行中的具体问题,由省人民政府法制局负责解释。
第三十条 本规定自发布之日起施行。过去本省有关规定与本规定相抵触的,一律废止。




1992年7月2日