论合同解除权行使的路径选择/杜晨妍

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 10:23:08   浏览:8746   来源:法律资料网
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             论合同解除权行使的路径选择

 杜晨妍 东北师范大学 经济学院副教授 /孙伟良 珠海市中级人民法院法官


  内容提要: 合同解除权行使方式的立法价值目标应首先选择安全价值,由此决定了解除权的行使应当采用以明示方式为主。在认同通知解除的基础上,正确理解合同解除的国家参与性质,赋予当事人以选择权,允许解除权人通过诉讼及时解决合同纠纷。并通过突出解除权人的权利主体地位,明确解除异议权的从属性质,实现当事人意思自治解除合同与法院或仲裁机构解除合同的逻辑衔接。


合同法定或约定解除条件的成就,只会导致相关当事人享有解除权,而非当然导致合同解除,解除权人只有严格按照法定的方式和程序行使权利才能够获得法律所赋予的效力。司法实践中由于法官对《合同法》第96条的理解不同,使合同解除权的诉讼解除方式处于有争议状态,进而影响了交易秩序的稳定。我国现行立法的不完善是造成实践中司法困境的主要原因。基于我国现状,合同解除权行使方式的立法价值目标应首先选择安全价值,由此决定了解除权的行使应当采用以明示方式为主。同时,在认同通知解除的基础上,应正确理解合同解除的国家参与性质,赋予当事人以选择权,允许解除权人通过诉讼及时解决合同纠纷,避免损失扩大。

一、问题的提出

《合同法》第96条对合同解除权的行使方式做出了明确规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第94条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”[1]正是这一条看似明确的规定,在司法实践中却引起了极大的争议。其争议主要体现在两个方面:一是很多当事人认为自己具备了合同约定或者法律规定的合同解除权,通知对方解除合同,但却由于对方的异议,使合同解除通知的效力处于有争议的不确定状态;二是解除权人未履行通知程序,直接起诉至法院,要求解除合同,却被法院驳回。例如,A国有公司设立全资子公司B公司。2008年2月,A公司与C公司签订股权转让协议,约定A公司转让其全资子公司B公司的90%给C公司,合同价款为1000万元。双方约定,上述股权转让合同经A公司所在地国有资产管理局批准生效。并约定,如上述协议获得批准后,C公司即支付200万元,余款在工商变更登记后5个月内一次付清,逾期按总价款支付10%的违约金。同年2月底,协议获得批准,C公司于3月1日支付A公司200万元。B公司所在地工商局于同年3月20日对B公司的股东变更进行了登记,并予以公告。工商登记5个月后,A公司于同年9月底向C公司催要欠款800万元未果。2009年11月,A公司提起诉讼,请求判决解除双方签订的股权转让协议。法院经审理后认为,在合同领域内,合同解除权的行使属于私力救济,只能由当事人行使,公权力不能介入,解除权的主体是合同当事人而非人民法院。享有解除权的当事人有选择解除合同与否的自由,人民法院不能依职权干预,解除通知由权利人将解除合同的意思表示送达给对方当事人即可。因而,对原告A公司的合同解除请求人民法院不予支持。再如,实践当中解除权行使大量出现在承包合同当中,尤其是发包方以承包方违反约定为由单方解除合同的情形相当常见,一方面发包方利用优势地位动辄随意解除合同,另一方面,承包方往往因对解除合同不满走上诉讼甚至上访之路。而司法实践中对于合同解除的把握也不尽一致,这更使得合同解除权纠纷成为合同纠纷案件中的焦点和难点问题,因此相关问题需要进一步研究。

总之,在司法实践中,由于法官对《合同法》第96条的不同理解,导致了不同的判决结果。有些法官认为只要当事人具备了合同解除权,可以直接判决解除合同,而忽略了解除权相对人的异议权;有些法官则认为,法律规定解除合同应当以向对方发出通知的方式进行,不能直接由法院判决解除合同。即使当事人履行了通知程序,合同已经解除,法院可以确认合同解除的后果,也无需判决解除合同。换言之,法院并无判决解除合同的权力,只有对合同是否解除予以确认的权力。因此,直接判决解除合同将面临超越职权的困境。那么,如前所述,合同解除权的行使到底应当包括哪些方式呢?笔者认为,任何一种法律制度的构建都应与其经济基础相适应。我们当前面临的现实情况是市场主体守法意识不强、诚信意识淡薄,一旦发生解除行为时合同双方对解除权人的权利地位及解除效力往往存在较大争议,而使合同这一“法锁”演变成“泥潭”,本应发挥解锁功能的解除行为反而使双方越陷越深、无法自拔。因而,当民事主体的私力救济手段出现局限性时,就需要以国家强制力为后盾的公力救济的介入,来避免因权利滥用而引起的交易秩序的不稳定。从这一角度来说,我国立法对于合同解除权行使方式的规定不宜过于单一。而解决这一路径选择问题的关键在于:首先,要明确合同解除权行使方式的本质属性;其次,确定合同解除权行使方式的立法价值目标。

二、合同解除权行使方式的理论解析

总体来说,合同解除权的行使方式其实是一个精巧的机制,应当说,当合同当事人被赋予解除权的同时,也被附加了及时、严格按规定行使的义务。这样做的目的可以保证解除权的正确行使,发挥解除权的作用,它应当具备以下功能:其一,合同解除权行使方式能够为解除权的运作提供明确的方式方法和步骤、途径,使依法定方式行使权利的民事主体获得法律上的保障力和结果上的确定性;其二,合同解除权行使方式能够通过对权利人的有效约束,防止权利被滥用,同时防止权利行使不及时;其三,合同解除权行使方式通过对被解除权人的有效保护,给对方一个平等对话的机会和平台,有利于相对方提出反对的合理意见并得到法律的支持,实现合同主体利益的均衡,避免显失公平结果的出现。总之,合同解除权的行使方式是解除权实现的手段,是合同解除权人合法权益实现的机制保障,它直接关系到解除权人利益能否实现。

从各国的立法例来看,合同解除权行使方式作为权利主体的意思表达方式,总体上可分为明示和默示两种。大陆法系国家中关于合同解除权的行使主要有裁判解除、行为解除、自动解除三种模式,其中前两种模式又被划分为明示解除,自动解除模式则被视为默示解除。第一,裁判解除模式,即通过法院裁判而解除合同。法国是为数不多采用诉讼方式行使合同解除权的国家,法律不允许契约一方当事人因为另一方当事人违反契约而自己取消契约,而必须诉诸法院。这样做的原因是只有在契约被严重违反的情况下,才被允许将其废除,即一方当事人失去了因契约所带来的收益,其承诺已经毫无意义。因而契约的取消不能没有法院的监督,因为取消契约可能导致对另一方当事人相当数量的赔偿费。并且,法院还要审查当时的情况,给予过错的一方当事人以补救时间履行义务是否合适。这些规定体现出《法国民法典》深受罗马法的影响,罗马法中关于契约的形式正义的价值观,体现在合同法中就是合同信守原则,因此要严格限制合同解除权的行使。随着贸易的发展,合同的纠纷也随之增多,繁琐的司法程序以及诉讼成本对非违约方寻求救济、避免损失扩大带来很多不便。同时,将合同解除权视为司法行为的做法存在明显弊端,这种方式给当事人带来交易上的不便,并使当事人之间的交易关系极不稳定。[2]因此,《法国民法典》也有例外规定:关于商品及动产的买卖,逾协议期限买受人未受领其买受物者,为出卖人的利益,不经催告,买卖即当然解除。

第二,行为解除模式,也可称为通知解除模式,即通过当事人的意思表示来行使合同解除权,享有解除权的一方将解除合同的意思送达给对方当事人就发生解除合同的效力,目前多数国家采用这种模式。《德国民法典》第349条规定:解除合同,应以意思表示向另一方当事人为之。第351条规定:合同一方或另一方为数人时,只能由其全体或者对其全体行使解除权。解除权对解除权人之一消灭时,对其他解除权人亦随之消灭。第352条规定了债务人的抵销可使另一方的解除无效。第353条规定了支付解约金解除合同的两种情况。

第三,自动解除模式,是指只要符合解除条件,合同自动解除,而不以当事人意思表示行为为必要。日本法采纳了此种模式。《日本商法典》第525条规定:当解除条件具备时,合同当然、自动解除,无需当事人的意思表示。这种方式虽然可以迅速导致合同的解除,但没有充分考虑到当事人的意志,特别是没有充分考虑到有解除权一方的利益。例如,享有解除权的一方可能并不希望解除合同,而是希望对方继续履行,若采用自动解除方式,则不管解除权人是否愿意都要导致合同解除。[3]而《日本民法典》第540条却明确规定:(1)依契约或法律的规定,当事人一方有解除权时,其解除以相对人的意思表示进行;(2)前款的意思表示,不得撤销。根据该法第541条、第542条的规定,因履行迟延,应经催告后不履行的,才可以解除契约;定期不履行不能达到契约目的的,可以不发催告,即行解除契约。第544条规定了解除权的不可分性,基本上采纳了《德国民法典》的做法。可以看出,日本法虽然认可自动解除模式,但也是以行使解除权的解除行为为一般规定,以自动解除为特殊规定。

通过对合同解除权行使方式的功能分析和对各国立法例的比较考察,我们发现合同自由与国家干预反映着合同法所具有的不同功能和价值。合同自由的价值取向是鼓励交易,侧重效率;国家干预的价值取向是保障交易安全,侧重社会公平。不难发现大陆法系各国对于合同解除权行使方式的立法价值目标均首要选择了安全价值,由此也决定了解除权的行使方式以明示为主。因为合同成立即在当事人之间产生特定权利义务关系,即债的经济关系。这种债的经济关系就在于确认债务人负有给付义务,债权人有要求给付,实现其特定利益的权利。在合同没有履行或履行完毕之前,根据约定或法律规定,当事人享有解除合同的权利。解除权一经产生,原来因为合同而建立的经济关系即受到影响,即不仅债务人“可能”不履行或不能履行债务而致债权人利益不能期待实现,而且债权人即解除权人也“可能”不再接受债务人的给付。而双方都是“可能”而不是“必然”,从而使得原来的经济关系处于不稳定的状态,直接影响了交易安全。合同解除权行使制度的建立正是为了消除这种不稳定状态或不安全状态,因此,如果行使解除权采用默示方式的话,就是用一种不安全的方式去解除已经存在的不安全状态,如此是不可能实现合同解除权行使制度的目的。

在这三种模式中,合同解除权行使的最优方式是什么?自动解除具有经济、快捷的优势,体

现了合同法的效率价值,但却有危及交易安全的风险,使合同法的安全价值目标难以实现。明示解除行为虽相对于默示解除来说不便捷,但却有利于交易安全。归根结底这是立法价值的选择问题,也可以说是合同法安全价值与效率价值的平衡问题。自动解除模式使合同解除迅速便利,但却没有充分考虑解除权相人的利益,且易发生争议,有利于交易便捷,但不利于交易安全。裁判解除模式有利于维护债权人的利益,对保护交易安全有重要意义,不足之处在于不够便捷。行为解除模式则能够充分考虑合同双方当事人的利益,同时强调交易的安全和便捷,正因为如此,这种合同解除模式被大多数国家所采用,也为我国立法者所认可。

三、对我国通知解除合同模式的理论解析

依据《合同法》第96条规定可以看出,我国采取的也是行为解除模式,由于解除行为主要是以各种形式的通知来完成的,所以通常又把行为解除模式称为通知解除模式。无论在约定解除还是法定解除的情形下当事人都可以采取通知的方式行使解除权,在通知到达对方时合同便告解除。在对方未对合同解除表示异议的情况下,无须由法院或仲裁机构介入来确认解除合同的效力,这也充分反映了解除权作为形成权的法律性质。目前各国对于以通知方式来行使合同解除权已没有多大争议,但对于通知形式的要求却缺少进一步的明确规定。而在学说解释上,提起解除合同并请求恢复原状或损害赔偿的诉讼、对对方的履行请求之诉提出抗辩,也可以构成解除的意思表示。[4]司法实践中一般的作法是要求解除权行使一方能够证明对方确实收到了合同解除的通知,由于通知可能采用书面、口头等多种形式,这就又给司法实践在认定通知是否到达问题上带来了一定困难。

第一,关于口头解除通知。口头解除通知的优点和缺点都很明显,其隐患在于后期举证困难,容易引发损失扩大。口头形式是指当事人通过语言为意思表示而解除合同的行为,而不是以文字等书面形式完成合同解除的形式。目前,我国有很多学者赞同解除通知采纳口头形式,认为口头形式的优点表现为简便易行、快速简洁、成本较低,既然法律并未明确规定解除合同必须采哪种形式,那么只要当事人可以适当地运用,并有利于合同的解除,就都可以采用。对此观点笔者并不赞同,理由是:其一,口头形式虽具有便捷的特点,但很明显,口头形式追求的是合同法的效率价值目标。但过分追求效率却不利于交易安全;其二,口头形式缺乏文字依据,当发生法律纠纷时往往又会因解除权人缺少已经行使解除权的证据,使其利益遭受不必要的损失。所以,笔者认为在我国目前的市场发展情况下,以口头通知解除合同的情形下,必须同时做好现场鉴证等相关事宜。

第二,关于公告解除。《合同法》第11条对合同书面形式的内涵做了明确的界定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”因而,笔者认为当事人在行使解除权时也同样可以信函、传真、电报和电子邮件等任何适当的方式进行。但有观点认为:“对通知的形式,合同法未作特殊的要求,因此它可以包括国际上惯用的声明、要求、请求”这就意味着公告、声明、登报启示等形式在一般情况下可以成为通知所采用的方式。从法理上来说通知应当是特定的人将事项告诉另一特定人的行为。所以说,通知不同于以不特定的社会公众作为相对人的公告、店堂声明、告示等。行使合同解除权的通知应是对特定人的告知,是合同相对性的体现。另外,若解除权人采取公告、声明、登报启示等形式进行通知,对权利人来说既没有节约交易成本也不简便,而对于相对人来说,也可能会因为没有及时看到通知而继续为履行做准备,当准备履行合同时才被告知合同早已解除,由此可能会给相对人造成损失。这样既违背了合同解除权行使程序安全价值目标,又违背了合同解除权行使制度所追求的利益衡平的根本宗旨。因此,对于通知的书面形式,笔者不赞同将公告、声明、登报启示作为书面形式的内涵而包括进去。但可将其作为例外予以单独规定,如因相对人下落不明时,人民法院则可选用公告、声明、登报启示形式做出解除的通知。

第三,关于解除通知的生效。解除合同的通知自到达相对人起生效。解除权作为形成权,它不需征得对方的同意,仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。因而,对于解除通知的生效时间的界定十分重要,这关系到合同效力何时归于消灭的问题。对于通知的生效时间,按英美法系国家的对价理论,在英美法系采纳的是“发信主义”原则,即允诺一经发出,即产生效力。按此推理,解除通知应以解除权人发出的时间为解除通知生效时间。但在大陆法系国家,包括我国在内,均采用“受信主义”原则,即到达生效,也就是说解除通知的生效时间为到达解除权人相对人的时间。笔者赞同解除通知采纳到达生效原则,解除通知以到达收件人所能控制的范围内为准。具体来说,书面通知以送到收件人的营业地或通讯地址时视为到达;采用数据电文形式的通知,若收件人指定系统接受数据电文的,该数据电文进入特定系统的时间视为到达时间。若未指定特定系统,该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间为到达时间。此外,相对人可以亲自接受通知,也可以授权给第三人接受通知,因而通知到达享有代理权的代理人时也应视为到达,进而产生解除的效力。

总之,合同解除权的行使方式其实质是解除权人的意思表示方式。《合同法》第96条对于解除的意思表示的方式未作特别限定,既赋予了享有解除权的一方当事人解除合同的便利,又赋予了另一方对解除通知提出异议的权利,从总体上看是比较完备的。

四、对我国诉讼解除合同模式的理论解析

应当说,通知解除对解除权人来说是一种极其便捷而有效的救济措施,是否行使解除权以及何时行使解除权,完全取决于权利人自身的意思表示,但如行使不当则极易导致权利的滥用,最终造成对方当事人的重大损失。通过前面对各国立法例的比较考察我们看出,法国正是为了避免权利滥用行为的发生,才强调合同解除权的行使必须通过诉讼的方式。行使合同解除权的诉讼方式有时也简称为司法解除,合同解除权的行使不能仅由当事人的意志决定,需要通过司法程序对其进行审查、确定。司法解除有助于避免解除权人滥用解除权,但却不利于解除权人运用解除权实现解除合同的目的,及时从合同中解脱以避免更多损失的目的,使解除权之功能发挥大打折扣,因而现今大多数国家都趋于采取通知解除的模式。以司法解除为代表的法国,为了克服司法解除的弊端,也开始规定了解除权行使程序的特殊情形及例外,[5]这种做法与其他大陆法系国家相比已经比较接近了。那么,我国立法是否应当采纳诉讼解除这种权利行使方式呢?

根据《合同法》第96条规定,我国立法对于通知解除和诉讼解除这两种形式其实都给予了肯定,目前学术争论的焦点问题是:合同解除权人是否可以不履行通知程序而直接起诉要求解除合同或确认合同效力?对此主要的学术观点有两种:肯定说和否定说。持肯定说观点的学者认为,应当支持解除权人通过诉讼的形式行使解除权,这样可以避免解除权人滥用权利,实现合同法的安全价值。否定说不支持解除权人通过起诉来解除合同,其认为“解除通知是当事人以自行通知的方式进行,进而排除了裁判机关的介入和参与;只有相对方可以提起解除合同异议之诉。”对诉讼解除持否定说的学者大多是以《合同法》第96条之规定[6]为论证依据的。持否定说观点的学者认为,如果允许解除权人通过起诉的形式行使解除权,就违反了《合同法》第96条之规定。理由是:“其一,该法只规定了由合同解除权人以通知的方式解除合同,按照法律的反向解释法,不得由裁判机关解除合同;其二,该法规定相对方有异议的,可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力,按照反向解释,解除权人无权提起合同解除形成之诉,也无权提起合同解除确认之诉,关于解除合同效力的诉讼只能由相对方提起。”[7]

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成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定

四川省成都市人民政府


成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定
成都市人民政府



第一章 总则
第一条 为了加强住宅小区与高层楼宇的物业管理,创造整洁、文明、安全、舒适的城市环境,根据国家有关法律、法规,结合成都市实际,制定本规定。
第二条 本市城市规划区内新建的建筑面积二万平方米以上的住宅小区(含组团)以及十层以上的高层楼宇,应当按照本规定实行物业管理。
第三条 本规定所称物业,是指物业管理区域内的房屋及其配套的有关设施、设备和场地。
本规定所称业主,是指房屋的所有权人。
第四条 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合原则。
第五条 成都市房地产管理局是本市物业管理的主管部门,并负责组织实施本规定。
各区(市)县房地产管理部门或区(市)县人民政府确定的部门(以下简称物业管理主管部门)在规定的职权范围内负责本辖区物业管理的指导、监督和协调工作。
建设、规划、市政、公用、园林、市容环卫、公安、物价、供电、邮政、电信等管理部门按照各自职责,协同实施本规定。
街道办事处,镇人民政府应当配合物业管理主管部门,做好本辖区物业管理的监督和指导工作。

第二章 业主自治管理
第六条 业主有监督物业管理的权利,并有合理使用房屋、公用设施,维护公共秩序和缴纳物业管理服务费用的义务。
第七条 一个物业管理区域内入住率达到30%以上或入住已满一年的,应当成立业主委员会。
业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理,但不得从事以营利为目的的经营活动。
物业管理区域由区(市)县物业管理主管部门根据配套设施情况进行划定。
第八条 业主委员会由物业管理区域内的业主或其推选的代表以及街道办事处(镇人民政府)、居委会确定的人员组成,业主委员会主任由业主担任。
业主委员会根据物业管理区域的规模由七人至十一人单数组成,每届任期二年。
第一届业主委员会由开发建设单位牵头,在区(市)、县物业管理主管部门的指导下组建成立,并报市物业管理主管部门登记备案。
第九条 业主委员会履行下列职责:
(一)选聘物业管理公司,代表全体业主与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理委托合同;
(二)审核物业管理公司的年度管理计划和管理服务的重大措施,监督物业管理服务费用的收支情况;
(三)听取业主、使用人的意见和建议,对物业管理公司的管理服务工作进行监督;
(四)对业主、使用人进行约束和监督,督促其遵守业主公约,履行物业管理委托合同;
(五)协助物业管理公司做好与有关部门的工作联系。
第十条 业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席,作出决定应经全体委员过半数通过,在作出重大决定之前还应征求其他业主的意见。
业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主委员会作出的决定,不得违反法律、法规、规章和物业管理委托合同的规定。
第十一条 业主委员会应当制订业主公约,明确有关物业使用、维修和其他管理事项。业主公约经已入住的过半数以上业主签订后生效。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。

第三章 物业管理服务
第十二条 物业管理公司应当按照规定向市物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理资质证书实行定期审验制度。物业管理公司应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十三条 物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后,方可上岗。
第十四条 物业管理公司享有下列权利:
(一)制定物业管理的具体规则;
(二)依照本规定和物业管理委托合同进行管理和服务,收取服务费用;
(三)有权制止或处理违反物业管理规章制度的行为;
(四)有权选聘专营公司承担专项经营服务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
(五)有权要求业主委员会协助管理;
(六)有权依法从事其它多种经营活动;
(七)有权拒绝不合理的收费和摊派。
第十五条 物业管理公司应当履行下列义务:
(一)依照本规定和物业管理委托合同约定的内容和标准实施管理和服务;
(二)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,并接受其监督;
(三)协助开展社区文化活动;
(四)接受政府有关部门的指导与监督。
第十六条 物业管理公司接受业主委员会的委托进行物业管理服务,应当签订物业管理委托合同。合同应载明以下内容:
(一)管理服务的项目和标准;
(二)管理服务的期限;
(三)双方的权利和义务;
(四)服务费用;
(五)违约责任;
(六)解决纠纷的方式;
(七)合同终止或解除的约定;
(八)其它约定事项。
物业管理委托合同示范文本由市物业管理主管部门制定。
第十七条 物业管理的公共性服务项目应当具有下列内容:
(一)房屋建筑共用部位的养护、维修和管理,包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等;
(二)共用设施、设备的养护、维修、运行和管理,包括:电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等;
(三)附属配套建筑和设施的养护、维修和管理,包括商业网点、自行车房(棚)、停车场(库)等;
(四)公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理;
(五)公共环境卫生,包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁、除“四害’’以及垃圾的收集、清运等;
(六)车辆停放与行驶秩序的管理;
(七)维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤等;
(八)物业档案资料的保管。
第十八条 物业管理公司可以接受业主、使用人的委托,开展料理家务、照顾病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专项特约服务。
第十九条 水、电、气等有关专业管理部门委托物业管理公司向业主或使用人代收代缴费用的,应按规定向物业管理公司支付劳务费用。
第二十条 物业管理服务的收费标准,应遵循合理、公开的原则,根据服务的内容、质量、深度和社会承受能力,按下列规定执行:
(一)普通建筑标准的住宅小区的公共性服务项目,实行政府定价;
(二)高标准的住宅小区和高层楼宇的公共性服务项目,实行政府指导价;
(三)特约服务实行经营者定价。
第(一)、(二)项的收费标准,由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十一条 物业管理服务的费用由物业管理公司按规定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳的,从其约定。
物业管理的公共性服务项目收费,经物业管理公司与业主委员会协商可以预收,但预收的期限不得超过六个月。
第二十二条 物业管理公司应当建立健全财务会计制度,每半年公布一次管理服务费用的收支情况,并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十三条 物业管理公司在物业管理委托合同终止或解除后三十日内,应向业主委员会办理下列事项,并报物业管理主管部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交物业管理办公用房和属于业主共有的房屋及其它财物。

第四章 物业的使用与维修
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的规定,正确处理用水、用电、排水、排污、通行、通风、采光、维修、环境卫生等方面的相邻关系。
第二十五条 业主或者使用人装修房屋,应当事先征得物业管理公司的同意,需要改变房屋结构的,必须报经政府有关部门批准。
物业管理公司应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人,并加强对装修活动的指导和监督。
第二十六条 业主或使用人应当严格按照房屋的设计用途进行使用,不得擅自改变使用性质。因特殊情况确需改变的,应当符合城市规划要求,并在征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意后,报政府有关主管部门审批。
物业管理区域内按照规划配套建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。
第二十七条 业主、使用人使用房屋,应当遵守下列规定:
(一)不得擅自改建、扩建和改变房屋的外观;
(二)不得拆改房屋的承重墙和梁、柱结构;
(三)不得占用房屋的屋顶、楼梯、通道等共用部位;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第二十八条 在物业管理区域内禁止下列行为:
(一)占用道路摆摊设点;
(二)擅自接引、拆除市政公用基础设施;擅自在住宅小区内占用和挖掘道路;损坏市政公用基础设施;
(三)违法搭建建筑物;在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物;
(四)毁损、占用绿地和绿化设施;在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品;
(五)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑;在建筑物或构筑物上涂写、刻划、张贴;
(六)违反规定停放机动车和非机动车;
(七)法律、法规、规章及业主公约规定的其它禁止行为。
第二十九条 房屋的自用部位和自用设施的养护、维修,由业主负责,业主与使用人另有约定的,从其约定。业主或使用人也可委托物业管理公司进行养护、维修,并承担相应的费用。
第三十条 房屋的自用部位和自用设施因损坏而影响毗连房屋正常使用,业主或使用人应当及时修缮。拒不修缮的,由业主委员会委托物业管理公司进行修缮,费用由业主或使用人承担。
第三十一条 建立物业养护维修专项费用,用于房屋共用部位、共用设施、设备以及附属配套公共建筑和设施的养护、维修及更新、不得挪作他用,但按本规定由业主委员会用于支付房价款和租金的除外。
第三十二条 物业养护维修专项费用的来源:
(一)业主按产权份额定期缴纳一定费用;
(二)住宅小区的开发建设单位按工程造价的0.4%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0.5%一次性提供的费用;
(三)其他有关的来源。
第三十三条 物业养护维修专项费用应专户存贮,其费用的收支,物业管理公司、业主委员会应定期向业主公布,接受监督。
第三十四条 住宅小区物业管理区域内的地下管网、道路等设施的养护维修,按国家有关规定执行。
第三十五条 业主转让、出租房屋,应当将业主公约作为转让合同、租赁合同的附件,并在合同签订后的一日内,将转让、出租情况书面告诉业主委员会和物业管理公司。
房屋转让时,业主原缴纳的物业养护维修专项费用不再退还。

第五章 前期物业管理
第三十六条 物业在建设期间至向业主委员会正式移交前,开发建设单位应自行实施前期管理或委托物业管理公司进行管理,并将管理情况报物业管理主管部门备案。其物业管理服务费用,除由业主、使用人入住后按规定缴纳外,不足部分由开发建设单位承担。
业主委员会成立后,应与原物业管理公司签订物业管理委托合同,管理期限不得低于二年。期满后业主委员会可重新聘请物业管理公司,但在同等条件下,原物业管理公司有优先受聘权。
第三十七条 开发建设单位在出售、预售或安置房屋前,应当制定物业管理方案,并在房屋购销合同或安置协议中载明相应条款。
物业管理方案应经物业管理主管部门审核。
第三十八条 经验收合格的住宅小区、高层楼宇,开发建设单位应向物业管理公司提供以下档案资料(复印件):
(一)规划总平面图;
(二)竣工总平面图;
(三)单体建筑及结构设备竣工图;
(四)地下管网竣工图;
(五)房屋分配方案;
(六)市政公用基础设施、公共配套设施数量清册及平面布置图。
第三十九条 根据物业规模,开发建设单位应提供一定的房屋按照直管公房的租金标准出租给业主委员会、物业管理公司作为办公用房使用,任何单位和个人不得改变其用途。
第四十条 住宅小区按规划配建有商业网点房的,开发建设单位应将占物业总建筑面积0.5%的商业网点房按工程造价转让给业主委员会,产权属全体业主共有。
第四十一条 业主委员会应将商业网点房和其它有经营收入的公用设施、设备、场地提供给物业管理公司经营管理,其中商业网点房经营纯利润的40%纳入物业养护维修专项费用,其余经营收入用于弥补日常物业管理经费的不足。
第四十二条 业主、使用人入住前,应与物业管理公司签订入住公约。入住公约对全体业主、使用人具有约束力。入住公约自业主公约生效时终止。

第六章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的,业主委员会有权责令其限期改正。
第四十四条 业主、使用人不按期缴纳物业管理服务费用的,物业管理公司有权要求其限期缴纳,并按合同约定收取滞纳金,逾期仍不缴纳的,可向人民法院提起诉讼。
物业管理公司违反物业管理委托合同的,应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的,应当承担赔偿责任。
第四十五条 业主委员会作出的决定违反本规定的,物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主和使用人。
第四十六条 业主、使用人违反本规定第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定的,物业管理公司、业主委员会应予以制止,责令其限期改正、恢复原状、赔偿损失;逾期仍不改正的,由政府有关部门依法处理。
第四十七条 未取得物业管理资质证书,擅自从事物业管理服务的,由物业管理主管部门责令其停止物业管理活动,并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第四十八条 物业管理公司违反本规定,有下列行为之一的,物业管理主管部门可给予警告并处以一千元以上一万元以下的罚款:
(一)内部制度不健全、管理混乱,不按规定提供服务的;
(二)不按资质管理规定从事物业管理服务的;
(三)物业管理委托合同终止或解除后,不按规定办理有关清退或移交手续的。
物业管理公司违反本规定情节严重的,市物业管理主管部门可作出降低资质等级的处理决定。
第四十九条 物业管理委托合同履行中发生争议的,由当事人双方协商解决;协商不成的,可由物业管理主管部门调解,也可依法申请仲裁,或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则
第五十一条 建筑面积二万平方米(不含本数)以下的住宅小区、十层(不含本数)以下的楼宇及单位职工宿舍、办公用房、生产经营用房等的管理,可参照本规定执行。
第五十二条 本规定具体应用中的问题由成都市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。
本规定发布前交付使用的建筑面积二万平方米以上的住宅小区和十层以上的高层楼宇,已实行物业管理的,适用本规定;未实行物业管理的,应完善配套,创造条件,逐步按本规定实行物业管理。
本规定发布前已移交有关部门、单位管理的住宅小区,应按照政企分开的原则,组建业主委员会,实行物业管理。



1998年5月15日

常州市人民政府关于颁发2003年度常州市五一劳动奖状和五一劳动奖章的决定

江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件

常政发〔2004〕67号


关于颁发2003年度常州市五一劳动奖状和五一劳动奖章的决定



各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:

2003年,在市委、市政府的领导下,全市人民坚持以经济建设为中心,团结实干,开拓争先,取得了各项事业发展的新成就,各行各业涌现出了一批先进集体和先进个人。

为了表彰先进集体和先进个人的突出业绩,弘扬他们的先进理念和创业精神,激励广大职工奋发向上、建功立业,根据常政发〔2003〕277号文件的规定,经各级各部门申报和市劳动竞赛委员会审核,市政府研究决定,对常州四药制药有限公司等20个单位和常州新世纪商城有限公司许亚萍化妆品柜等30个班组颁发常州市五一劳动奖状,对中国南车集团戚墅堰机车车辆厂印建耀等50名同志颁发常州市五一劳动奖章;其中,获得常州市五一劳动奖状的30个班组,同时命名为常州市五一示范岗。

希望获得上述荣誉称号的先进集体和先进个人发扬成绩,再接再厉,爱岗敬业,不断创造三个文明建设的新业绩。同时,市政府号召全市广大职工学习先进,立足岗位,勤奋工作,开拓创新,为我市推进“两个率先”、实现“富民强市”作出更大的贡献。



附件:1.2003年常州市五一劳动奖状名单

2.2003年常州市五一劳动奖章名单



二○○四年四月二十七日



附件一:



2003年常州市五一劳动奖状名单

(共50个)



一、单位(20个)

小松(常州)工程机械有限公司

常州变压器厂

江苏华鹏变压器有限公司

常州四药制药有限公司

常州恒基纺织有限公司

常州天马集团有限公司

常州再生资源批发中心有限公司

常州市公安局刑警支队

常州市高速公路建设指挥部

常州市公共交通集团公司

常州市河道管理处

常州市第一中学

常州市儿童医院

常州市中西医结合医院

常州市钟楼医院

金坛市卫生防疫站

江苏省电力公司常州市武进供电公司

中国联通公司常州分公司延陵东路营业中心

南京铁路分局常州站

中国工商银行常州分行

二、班组(30个,常州市五一示范岗)

江苏多棱数控机床股份有限公司一车间钳工二班

常州药业股份有限公司医药商场

常州大诚纺织有限公司科技公关小组

常州市第八纺织机械厂装配车间电工班

常州巨力塑料集团有限公司威康特公司注塑丁班

常州华利达服装集团有限公司一分厂三车间二工段

常州市明达汽车配件制造有限公司汽配件车间

常州新世纪商城有限公司许亚萍化妆品柜

红星家具集团有限公司财务管理中心

常州第一建筑工程有限公司夏永才粉刷班

溧阳市恒通建筑安装工程有限公司纳米比亚项目部

常州交运集团三山港装卸储运有限公司车站营业处驾驶班

常州市市政建设工程总公司第一项目部

常州市钟楼环卫处延陵西路清扫班

金坛市城市管理监察大队三中队

常州日报社社会新闻部

常州市北郊中学体育教研组

常州市红十字急救中心车管科

常州市德安医院六病区

常州市歌舞团舞蹈队

常州宾馆客房服务班

常州市武进区农村信用合作联社崔桥信用社

中国南车集团戚墅堰机车车辆厂二车间电器班

中国南车集团戚墅堰机车车辆工艺研究所机械技术工程部HoneyWell项目组

中国航空工业第二集团公司常州兰翔机械总厂航空动力有限公司航空发动机装配工段

江苏省电力公司常州供电公司客户服务中心

江苏苏源电力装备有限公司高压焊工班

江苏省电信有限公司常州分公司10000号客服中心114班

江苏煤炭地质局长江公司常州管道铺设分公司1#钻机

江苏常州城北国家粮食储备库保管东组



附件二:



2003年常州市五一劳动奖章名单

(共50名)



宦建平 常州绝缘材料总厂有限公司

龚川大 常州船用电缆有限公司

项亚芳 常州环球地毯制造有限公司

陈 敏 常州山峰化工有限公司

姜永强 黑牡丹(集团)股份有限公司

黄建华 常州国泰东南印染有限公司

吉成祥 常州市第八纺织机械厂

康 伟 香港英明集团雄联(常州)纺织印染有限公司

朱文英 常州市帝商服饰有限公司

孟亦武 常州云锦服饰有限公司

陈小琴 江苏晨风集团股份有限公司

李宏敏 溧阳市立洋纺织有限公司

张星源 常柴股份有限公司

刘建龙 常州巨力塑料集团有限公司威康特公司

朱海岗 常州中天钢铁有限公司

史欣兴 武进彩天集团有限公司

韩珊琴 常州大华进出口(集团)有限公司

杨 宁 常州糖烟酒股份有限公司

凌产荣 江苏凌家塘农副产品批发市场

蒋佳平 常州市百老汇集团有限公司

周祥荣 常州市劳动和社会保障局

孔网富 常州市公路管理处

成兴林 常州市航道管理处

刘锡林 溧阳市运输管理处

张晓军 武进区运输管理处

丁江萍 常州市排水管理处

王志新 常州市红梅公园

林威虎 常州市兰陵小学

徐 彤 常州市广化小学

嵇建忠 溧阳市竹箦中心小学

曹 文 江苏省常州高级中学

汪 明 常州市田家炳实验中学

高 伟 常州市第四中学

陈俊华 常州市新桥中学

谢建伟 武进区教师进修学校

周全法 江苏技术师范学院

喻 康 常州市妇幼保健院

许建俊 常州电视台

朱正生 常州市中级人民法院

张蓉骏 金坛市人民检察院

吴华良 常州市新北区三井街道办事处

华红平 常州市市郊农村信用合作联社

周建立 金坛市水产技术指导站

龚志坚 溧阳市溧城镇农经站

董志平 常林股份有限公司

王 勇 宝钢集团常州冶金机械厂

印建耀 中国南车集团戚墅堰机车车辆厂

张俊智 中国化工建设总公司常州涂料化工研究院

赵凌霞 常州邮政局

蒋永武 中国建设银行常州分行新北支行