中国人民银行


中国人民银行个人住房贷款管理办法

银发（1998）190号



第一章 总则

第一条
为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制定本办法。

第二条
个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条
本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人同时具备以下条件：

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件资料。

第三章 贷款程序

第七条
借款人应直接向贷款人提出借款申请，贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条
贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条
申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房
贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3.42个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计算；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押

第十五条
贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条
借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条
以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条规定确定。

第十八条
借款人对抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条
抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条
抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条
采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条
对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条
借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条
保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条
以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条
抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条
借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条
借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条
保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条
抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条
处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条
拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条
借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条
借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附则

第三十六条
个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条
贷款可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条
本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

一九九八年五月九日
习XX盗窃案辩护词

案情简介：2006年7月的一天，习某与好友祁某、张某等人闲来无事，协商欲到三门峡火电厂盗窃电缆卖钱到网吧上网。到电厂后，没有找到电缆却在循环水主控室发现三台电脑，三人遂将该三台电脑盗出电厂。后被巡逻人员发现，习某等人抛下电脑逃匿。其中一台电脑后被找回，另外两台下落不明。经三门峡市价格认证中心鉴定，三台被盗电脑共计价值172345元，其中所附软件价值116165元。该案经陕县公安局侦破，习某等人被抓获归案。案件被起诉到陕县人民法院后，陕县法律援助中心指派陕州律师事务所曹红星律师为习某提供法律援助。曹红星律师经过详细阅卷并会见习某，根据案情认为习某等被告人在实施盗窃电脑犯罪中，主观上虽意欲盗窃电脑，客观上实施了该盗窃行为，但对软件的价值没有清楚的认识，也没有盗窃的故意，因此盗窃价值应按硬件价值56180元确定，且被告人习某系未成年人、有立功情节，应减轻处罚。后陕县人民法院经审理后，采纳了曹红星律师的辩护意见，依法对被告人习某从轻判处有期徒刑六年并处罚金10000元，并对其他被告人均从轻量刑。现曹红星律师将该案的辩护词发表，以期批评指导。曹红星律师在此提醒家长和教育部门，要加强对未成年人的管教和法制教育，一定要避免类似案件的再次发生。



辩 护 词

审判长、审判员：
陕县法律援助中心接受陕县人民法院指定，指派我担任被告人习XX的辩护人，参加本案的诉讼活动。辩护人通过前一阶段的详细审阅案卷，会见被告人和走访调查，使对本案的事实有了清楚的了解认识。现根据今天的庭审质证情况发表以下辩护意见，以维护被告人习XX的合法权益：
首先辩护人对被告人习XX所实施的盗窃事实不持异议，但辩护人认为本案存在以下影响对被告人习XX定罪量刑的情节，请合议庭对本案判决时予以重视：
一、关于被告人习XX的年龄
对于被告人习XX的年龄，现在有三种说法，侦察机关调取的户籍证明显示出生于1990年5月18日，而根据被告人习XX的陈述，此5月18日应为阴历，被告人的母亲和父亲则说出生于阴历1991年5月18 日。如果根据被告人的母亲、父亲的说法，则被告人习XX因在实施起诉书指控的三场犯罪行为时均不满16周岁，因此将不构成犯罪。而如果根据被告人的说法，因1990年阴历5月为闰月，如果被告人习贝贝出生于闰五月，则其实施的起诉书指控的第二场和第三场盗窃行为，因在实施犯罪行为时不满16周岁，应不负刑事责任。对此，辩护人及被告人习XX的父母将在庭审后调取证据，请法庭根据将来的证据情况依法认定。同时需要提请法庭注意的是，即便是根据被告人习XX的户籍证明，被告人习XX在实施犯罪行为时因不满18周岁属未成年人，根据我国刑法规定，在对被告人习XX量刑时应当从轻或减轻处罚。
二、关于被告人习XX参与实施的盗窃三门峡火电厂电脑一案
辩护人对起诉书中指控被告人习贝贝等人盗窃电脑的事实不持异议，但辩护人认为盗窃数额应为被盗电脑的硬件价值，而不应包括所配置的软件价值。
根据我国刑法规定，盗窃罪是侵财性的故意犯罪，要求行为人既必须具有非法占有他人财产的目的，同时最为关键的是，行为人对于所侵犯的对象的财产价值的特殊性要有所认识。这种认识包括三个方面，即：被窃取的是财物；是他人的财物；是具有相当价值的财物。在这三个方面中，比较重要的是，被窃取的财物是有相当价值的，而且行为人对于财物的价值有着比较清醒的认识，当然，并不要求其有着非常精准确定的认识。
而在本案中，首先，根据庭审调查证明的情况，被告人习XX等人在实施盗窃电脑行为之前，并无盗窃电脑的故意，系临时起意，顺手牵羊。而案发现场没有任何警示标志，且安全防护设备很差，无专人看管，窗户也是坏的，被告人习XX等人也正是基于此才很轻易地进入主控室，往返数次竟无人知晓，这证明被告人习XX等人不可能对被盗电脑所安装的软件价值有着清楚的认识，绝不会想到被盗电脑价值与他们在网吧用于上网的普通电脑有如此巨大的差别。在他们看来，被盗电脑充其量显示屏大些、好些、能卖的贵些。而他们对于硬件价值尚不能够认识清楚，对于软件的巨额价值更是不可能认识到。因此，被告人习XX等人对于所盗电脑存在犯罪对象的认识错误，属于事实认识错误。而事实认识错误原则上要阻却犯罪故意的，是影响定罪量刑的。其次，被告人虽然实施了盗窃电脑的行为，但是对于电脑所安装的软件并不知悉，也就没有占有该软件的目的。因此，根据主客观相一致的原则，辩护人认为在量刑时应以所盗电脑硬件价值做为盗窃数额，而不应包括巨额的软件价值。当然，对于软件的价值并不是对各被告人的量刑无任何影响，辩护人认为作为受害单位的损失比较恰当。
三、关于立功
被告人习XX于2006年8月在羁押于三门峡市看守所期间，曾检举揭发了张XX、习X、海X于2005年元月份快过春节时到三门峡西火电厂盗窃三十多根钢管（每根六米多长、约胳膊粗）的犯罪事实。对此，被告人习XX构成了立功，依法应当从轻或者减轻处罚。
综上所述，辩护人恳请法庭考虑到被告人习XX还是未成年人，又对盗窃的电脑价值认识错误，认罪态度较好，被告人习XX在童年时父母就离婚，生活于一个不完整的家庭，缺乏父母关爱，望合议庭在对其量刑时减轻处罚，以给其一次改过自新的机会。


辩护人：河南陕州律师事务所
曹红星 律师
2007年1月26日


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