房屋买卖合同之合同效力与物权效力区分/蒋汉国

作者:法律资料网 时间:2024-05-22 12:17:56   浏览:9770   来源:法律资料网
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  一、基本案情

  周某在县城建有房屋一栋,2008年7月办理了产权登记手续。次年,周某因生意亏损,欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈,周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天,李某支付了购房款50万元给周某,周某将房屋产权手续交给了李某,双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日,周某外出务工,双方失去联系,后李某亦外出务工,买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节,周某回家过节,此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值,即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续,将该房以90万元的价格出售给陈某,并办理了房屋过户登记手续。2001年底,李某外出务工回家,找到周某要求其办理房屋过户手续,周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某,但李某不允,只要房屋,双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

  二、分歧

  法院在审理过程中,出现两种不同处理意见。第一种意见认为,李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效,应继续履行,讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某,并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实,具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人,将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

  第二种意见认为,虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续,实现了物权转移登记,陈某取得了房屋的合法物权。因此,李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的,无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》,由周某退还购房款给李某,并按违约责任赔偿李某的经济损失。

  三、评析:笔者同意上述第二种意见,其理由是:

  本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同,李某已实际支付了大部分购房款,为什么还不能取得房屋所有权?这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”从该法条可看出,不动产物权登记,最基本的效力表现为,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记后,才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此,我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义,意思主义是例外。

  何为债权形式主义?这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种,基于法律行为的物权变动如何进行,各国物权立法上有三种模式,即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力,亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据,既不需要另有物权行为,也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外,还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合,其核心是:物权的变动,只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可,不需另有物权的合意。由此,债权形式主义引起 物权变动的要点有二:一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提;二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之,有效的债权(合同)行为是物权变动的前提和原因,而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案,李某与周某签订的《房屋买卖合同》,仅是转移不动产物权的意思表示,而不动产登记则是转移物权意思表示的形式,只有二者结合才完成了物权行为。

  由上可看出,合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动,但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系,主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴,其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为,也就是前述所说的前提,而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁,使得物权的变动成为不可能;也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”,其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记,其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

  因此,有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等,亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形,就可以发生效力,属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意,产生的是债权债务关系,并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后,合同就已经生效,但因没有办理登记手续,房屋所有权不能发生移转,李某不能取得物权。相反,陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同,并办理了产权转移手续,房屋所有权发生了转移,陈某取得了物权。所以,在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

  (作者单位:湖南省道县人民法院)
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广告活动道德规范

国家工商局


广告活动道德规范
1997年12月16日,国家工商行政管理局

一、总 则
第一条 为维护广告市场秩序,促进广告业社会主义精神文明建设,增强广告主、广告经营者、广告发布者及其他参与广告活动的单位和个人的社会公德意识和职业道德观念,依据《中华人民共和国广告法》,制定本规范。
第二条 广告活动道德规范是广告活动的基本道德准则。凡在中华人民共和国境内从事广告活动的广告主、广告经营者、广告发布者以及其他参与广告活动的单位和个人,均应自觉遵守本规范。
第三条 各级工商行政管理机关在维护广告市场秩序,查处违法广告案件的同时,应当注重广告业职业道德建设,引导广告业树立良好风尚。
第四条 广告行业组织应当在工商行政管理机关指导下,积极开展行业自律,教育其成员单位自觉遵守和维护广告市场公平竞争、公平交易秩序,促进广告业职业道德建设。

二、广告主广告活动道德规范
第五条 广告主应当自觉维护消费者的合法权益,本着诚实信用的原则,真实科学地介绍自己的产品和服务。
第六条 广告主应当自觉遵守国家广告管理法律法规其他有关规定,与其它广告主进行公平、正当的竞争,不得用不正当的方式和途径干扰、损害他人合法的广告活动。
第七条 广告主发布商业广告,应当自觉遵守和维护公共秩序和社会良好风尚,不应以哗众取宠、故弄玄虚、低级趣味等方式,片面追求广告的感官刺激和轰动效应,对社会造成不良影响。
第八条 广告主应当按照国家有关规定,积极参加各公益事业,响应政府主管部门的号召,参与公益广告活动,树立良好的企业形象。
第九条 广告主应当在国家法律、法规的规范内,按照市场经济规律,根据服务质量,选择广告经营者的服务,自觉抵制各种损害企业利益的人情、关系广告业务。
第十条 广告主实行广告服务招标,应当尊重投标者的劳动成果,自觉履行招标承诺,自觉抵制和纠正以虚假招标方式引诱投标者投标,以及窃用投标者的广告策划和创意的不公平交易行为。
第十一条 广告主应当自觉抵制和纠正下列不正当的广告宣传:
(一)依据科学上没有定论的结论来否定他人的产品和服务,借以突出自己的产品和服务;
(二)片面宣传或夸大同类产品或服务的某种缺陷,以对比、联想等方式影射他人;
(三)未经有关部门认定假冒商标的情况下,在各种声明、启事中涉及他人的商标;
(四)擅自使用他人知名商品和服务标志作为陪衬宣传自己的产品和服务,不正当地利用和享用他人的商品声誉和商业信誉;
(五)使用不规范的行业用语或消费者无法熟知的专业术语表示商品的质量、制作成分、性能、用途、产地以及采用的技术、设备等;
(六)使用含糊不明,易使消费者产生歧义的承诺;
(七)使用不合法、不科学、不公正的评比结果和奖项;
(八)采用隐去主要事实、断章取义、偷换概念的手法使用有关数据、统计资料、调查结果、文摘和引用语,误导消费者。

三、广告经营者广告活动道德规范
第十二条 广告经营者在广告创意、设计、制作中应当依照有关广告管理法律、法规的要求,运用恰当的艺术表现形式表达广告内容,避免怪诞、离奇等不符合社会主义精神文明要求的广告创意。 #13第十三条 广告经营者在广告创意中使用妇女和儿童形象应当正确恰当,有利于树立健康文明的女性形象,有利于维护未成年人的身心健康和培养儿童良好的思想品德。 #13第十四条 广告经营者在广告创作中应当坚持创新与借鉴相结合,继承中华民族优秀传统文化,汲取其他国家和地区广告创作经验,自觉抵制和反对抄袭他人作品的行为。
第十五条 广告经营者为同类产品广告主同时或先后提供广告代理服务,应当保守各广告主的商业秘密,不得为自身业务发展的需要泄漏广告主的商业秘密。
第十六条 广告经营者应当注重广告在社会主义精神文明建设中的作用,坚持商业广告创意设计中的社会主义思想文化导向,积极参与公益广告活动,倡导正确的道德观念和社会风尚。
第十七条 广告经营者应当注重提高经营管理水平和服务质量,依靠不断提高服务质量和商业信誉与广告主建立稳定的业务关系,自觉抵制和纠正下列不正当竞争行为:
(一)利用物质引诱或胁迫等不正当手段获取其他广告经营者的商业秘密;
(二)采用给予广告主经办人好处或竞相压价等手段争夺广告客户;
(三)采用暗中给予媒介经办人财物等不正当手段争取有利或紧俏的时间和版面。

四、广告发布者广告活动道德规范
第十八条 广告发布者发布商业广告应当考虑民族传统、群众消费习惯以及广告受众的区别等社会因素,合理安排发布时段、版面,依照各类广告的发布标准和社会主义精神文明建设的要求,认真履行广告审查义务。
第十九条 广告发布者应当严格遵守国家关于禁止有偿新闻的有关规定,坚持正确的经营观念,杜绝新闻形式的广告。
第二十条 广告发布者应当严格执行国家有关广告服务价格的管理规定,根据媒介的发行量、收视率等科学依据制订合理的收费方法和收费标准。广告经营者采用招标等特殊方式确定广告价格的,招标方案和办法应当合法、公正,不得利用不正当手段哄抬广告服务价格。
第二十一条 广告发布者应当自觉执行国家关于公益广告宣传的有关规定,发挥公益广告宣传社会主义精神文明的积极作用,促进社会主义精神文明建设,树立良好的社会道德风尚。
第二十二条 广告发布者在经营活动中应当自觉抵制和纠正下列行为:
(一)以不正当理由拒绝广告经营者正常客户代理业务,并强制该广告经营者必须通过与其有特殊利益关系的代理公司进行代理;
(二)违背广告主、广告经营者的意愿搭售时间、版面或附加其他不合理的交易条件;
(三)对不同客户实行不同的收费标准,强制要求客户预付广告费,不按规定的标准返还代理费。

五、各类市场中介机构参与广告活动的道德规范
第二十三条 从事各类广告出证活动的社会团体和商业调查、技术检测、标志认证等市场中介机构,必须具备合法资格,其广告出证行为必须遵循诚实信用原则,出证内容必须真实、合法,不得助长不正当竞争和不公平交易行为。
第二十四条 各类市场中介机构以广告形式公布其推荐、介绍、调查、检测、认证结果的,应将其从事该项活动的依据,采用的方法、方式等向社会公布,自觉接受社会监督。
第二十五条 各类市场中介机构应当保证广告出证行为的客观、公正性,自觉抵制和纠正以牟利为主要目的的广告出证活动,杜绝以收费多少排名、排序,并用于广告误导消费者的现象。

六、附则
第二十六条 违反本道德规范,情节严重、构成违法的,工商行政管理机关依照广告管理法律、法规和国家有关规定予以行政处罚;情节轻微的,工商行政管理机关应对其进行批评、教育,监督改正。
第二十七条 广告行业组织对违反本规范的成员,依照行业自律规则予以批评教育,直至取消其行业组织成员资格。
第二十八条 本规范自发布之日起施行。


云南省鼓励外商投资的规定

云南省人民政府


云南省鼓励外商投资的规定
云南省人民政府



第一条 为了进一步改善投资环境,鼓励外国的公司、企业和其他经济组织或个人(以下简称外商)来云南省投资,根据国家有关法律和行政法规,结合云南省实际,制定本规定。
第二条 外商来云南省投资,除享受国家规定的优惠待遇外,依照本规定还可享受进一步的优惠,其合法权益受法律保护。
第三条 云南省鼓励外商在全省各地投资兴办企业。国务院批准昆明市实行沿海开放城市的政策,批准瑞丽市、畹町市、河口县为边境经济开放城市,外商在昆明市和三个边境开放城市投资,可享受国家和省规定的更优惠的待遇。
第四条 “云南省外商投资管理服务中心”实行联合办公,为外商投资提供高效率的管理服务。对申报的项目从受理之日起二十天内批准或作出答复。
第五条 国家和省公布的《吸收外商投资方向目录》中鼓励和允许外商投资的生产性项目,符合法律和行政法规的,资金自行解决,外汇自求平衡,建设条件和生产条件自行配套,进口原材料和出口产品不涉及配额和许可证的,昆明市享受省级待遇,各地州(市)行使1000万美元
以下,瑞丽、畹町、河口三城市行使300万美元以下外商投资企业审批权,即审批项目建议书、可行性研究报告和合同、章程。省外商投资管理服务中心凭审批文件颁发批准证书。
第六条 外商可以下列形式投资:
(一)举办中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业;
(二)外商以带资承包、租赁、参股等方式,对现有企业投资,外方投资额占现有企业总资产25%以上的,可以享受外商投资企业的优惠待遇,实行外商投资企业的经营管理方式。
(三)外商对现有企业技术改造项目投资,外方投资额达到改造项目总投资额一定比例的,经批准可享受外商投资企业的部份优惠待遇。
第七条 外商在下列领域投资,凡符合国家产业政策的项目、技术和知识密集型的项目以及投资额大、回收期长的项目,经批准,减按15%征收企业所得税,免征城市房产税。
(一)公路、桥梁、航空、铁路、供水、供电等基础设施建设;
(二)磷、橡胶、钢铁和有色金属、林木、香料、皮革和水果的深加工;
(三)高科技产业;
(四)农业、林业、牧业、水产养殖业。
第八条 允许以中外合资、中外合作方式在昆明市依法取得土地使用权,投资土地成片开发,经营房地产业和参与旧城改造;允许以中外合资、中外合作方式在瑞丽市、畹町市、河口县经国家批准设立的边境经济合作区内依法取得土地使用权,投资土地成片开发和经营房地产业;全部
资本由外商投入的项目,达到一定规模的,经批准可在上述地区内投资土地成片开发和经营房地产业。外商投资开发的房地产和其他设施,可依法转让、出租、抵押和继承。
第九条 允许外商投资兴办第三产业,经省政府批准可以在旅游服务、信息、咨询、广告、设计、娱乐、货运、会计、律师、教育、医疗等行业兴办外商投资企业;经国家批准,允许外商在旅游设施缺乏的旅游热点地区兴建宾馆,在昆明市试办商业零售企业及金融机构和贸易企业。
第十条 为鼓励外商投资,实行以下税收政策:
(一)云南省外商投资企业免征地方所得税;
(二)经营期在十年以上的生产性企业,除享受国家规定的头两年免征企业所得税,第三至第五年减半征收企业所得税外,经批准可在以后的十年内按应纳税额减征15%至30%;
(三)产品出口型企业、先进技术型企业和国家批准设立的经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区及边境合作区内的生产型外商投资企业,从经营年度起四年内免征房产税和车船使用牌照税;
(四)在昆明市举办的生产性外商投资企业,减按24%征收企业所得税;在国家批准设立的高新技术开发区内的外商投资企业、对外经济技术开发区内的生产性外商投资企业,减按15%征收企业所得税;
(五)在瑞丽、畹町、河口三个边境开放城市的外商投资企业,减按24%征收企业所得税。
第十一条 土地使用:
(一)属于本规定第七条范围以及教育、文化、卫生、科研等非盈利事业的外商投资企业,可以按优惠价格,以出让方式取得土地使用权,出让金根据项目具体条件适当降低;经批准亦可按行政划拨方式取得土地使用权,使用土地的企业应按规定逐年交付场地使用费;凡已一次性缴付
土地开发费用的(包括征地拆迁,基础设施等费用),或由企业自行开发土地的,免交土地使用费;
(二)以出让方式取得土地使用权的,按《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定的不同用途,其使用年限最高分别为40年、50年和70年,出让期满可以申请续期;如外商投资企业申请土地使用年限较短的,出让金可以相应降低;
(三)不属于本规定第七条范围的生产性外商投资企业,经批准以行政划拨方式取得土地使用权并一次生交付土地开发费或自行开发土地的企业,成立后第一至第五年免交土地使用费,第六至第十年减半;港澳同胞、台湾同胞和海外侨胞投资的企业,以出让方式取得土地使用权的,出
让金从优;
(四)简化申请用地手续,在项目洽谈初期,项目单位即可提前向当地市、县人民政府和有关规定办理预约手续,在企业领取营业执照后三十天内,签订土地使用权出让事同或土地使用合同,依法进行土地登记,颁发土地使用证。
第十二条 关税和工商统一税:
(一)外商投资企业作为投资进口的生产和管理设备、建筑材料、为生产出口产品而进口的原材料等,享受国家规定的关税和工商统一税的优惠政策;
(二)允许毗邻国家的外商在投资总额内用生产资料或其他物资、器材等实物作为投资资本,这部分货物可按我边境贸易的有关规定销售,并按国家规定减免进口关税和工商统一税;
(三)在昆明、瑞丽、畹町、河口四城市的外商投资企业,以及港澳同胞、台湾同胞、海外侨胞在我省投资的企业,进口自用的交通工具、办公用品、外方管理和技术人员进口安家自用物品,免征关税和工商统一税。
第十三条 技术密集型和资金密集型的外商投资企业,其产品填补国内空白的,内销比例可以扩大。
第十四条 外商投资企业可在所在地选择一家经营外汇业务的银行开立外汇帐户,因业务需要,亦可申请在异地或境外开立辅助外汇帐户;外商投资企业的产品内销可以申请用外币结算,收取外汇;外商投资企业的外汇余缺,可进入全国外汇调剂市场调剂。外方所得人民币利润可申请
购买调剂外汇汇出。
第十五条 属于本规定第七条范围的外商投资企业,投资额大、回收期长的,经批准可兼营其他盈利较快的项目;为解决外汇平衡,经批准可收购其它商品自行出口,外汇全额留给外商投资企业。
第十六条 在瑞丽市、畹町市、河口县的边境经济合作区内的外商投资企业,在其经营范围和生产规模内,享有边境贸易权,可按我边境贸易的有关规定,产品自行出口,易货进口物资自行销售,生产所需原材料自行进口,并可根据国家规定减免关税和工商统一税。
第十七条 优先安排外商投资企业的建设和生产条件,包括土地使用、建筑材料、水、电、气供应、铁路运输、通讯设施、原材料等,由企业所在地政府有关部门组织协调,省外商投资管理服务中心协助。
第十八条 外商投资企业是中国法人,受中国法律管辖和保护。企业建设和生产经营所需的水、电、气供应、运输、通讯等条件、养路费、国内工程设计费、咨询服务费、广告费等,按照我省国营企业的收费标准计收费用。
第十九条 外商投资企业董事会依法行使企业最高权力,任何单位和部门不得干预企业的自主经营,中方董事在任期内不得随意更换。
第二十条 保障外商投资企业人事、用工和管理的自主权,简化手续。
(一)外商投资企业可自行确定机构设置,人员编制,用人计划,工资标准和分配方案;
(二)外商投资企业所需专业技术人员和管理人员可向社会公开招娉,并可跨地区或向外省、国外招聘,跨地区或向外省招聘的人员由各级人才交流服务机构办理手续;调入外商投资企业的中方人员,需保留全民所有制身份的,以及要求保管人事关系和档案的,由人才交流服务机构负
责办理。
(三)外商投资企业所需员工可在本地区公开招娉。在职职工应聘到外商投资企业工作的,工龄可连续计算,由各级劳动管理部门办理手续;跨地区招聘员工,应报劳动管理部门批准;
(四)外商投资企业可自行决定发展规划、经营方式、生产安排、财务收支、利润分配;外商投资企业不受集团购买力控制。
第二十一条 外商投资企业除按法律、法规缴纳税收和费用外,任何单位不得向其摊派和收费,企业有权拒绝和申诉。
第二十二条 港澳同胞、台湾同胞和华侨来我省投资,在实行国家和省有关规定的同时,参照本规定执行。
第二十三条 对促进外商投资有突出成效者,省政府将给予奖励,具体办法另行制定。
第二十四条 我省过去公布的有关规定凡与本规定不符的,均以本规定为准。
第二十五条 本规定由云南省外商投资管理服务中心负责解释。
第二十六条 本规定自公布之日起施行。


1992年9月29日