2012年流通环节食品安全治理整顿工作方案
国家工商行政管理总局
关于印发《2012年流通环节食品安全治理整顿工作方案》的通知
各省、自治区、直辖市工商行政管理局：
现将《2012年流通环节食品安全治理整顿工作方案》印发给你们，请结合当地实际，精心组织安排，认真抓好落实。
国家工商行政管理总局
二○一二年三月七日
2012年流通环节食品安全治理整顿工作方案
为了全面贯彻落实《国务院办公厅关于印发2012年食品安全重点工作安排的通知》（国办发〔2012〕16号）和全国工商行政管理工作会议、全国工商系统流通环节食品安全监管工作会议的部署，深入开展流通环节食品安全治理整顿工作，切实维护食品市场秩序，制定本方案。
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届五中、六中全会以及中央经济工作会议精神和国务院关于2012年食品安全重点工作安排、全国工商行政管理工作会议和全国工商系统流通环节食品安全监管工作会议的要求，以保障流通环节食品安全为目标，坚持标本兼治、防打结合、重在治本的原则，深化食品安全治理整顿，强化日常规范管理，着力推进流通环节食品安全监管规范化建设、食品经营者诚信自律体系建设、监管执法能力建设和长效管理机制建设，加强部门和区域协调协作，全面提升流通环节食品安全监管效能，为促进经济平稳较快发展和维护社会和谐稳定作出新的更大的贡献。
二、治理整顿工作任务及重点
各地要在巩固以往流通环节食品安全整顿工作成果的基础上，把加大日常规范监管、构建长效监管机制与治理整顿有机结合起来，突出工作重点，集中整治问题多发、易反复、风险隐患较多的食品经营重点场所和关系人民群众日常生活的重点食品品种，严厉打击危害大、社会反映强烈的严重违法行为，始终保持严管重打的工作态势，务求取得新的成效。
（一）继续开展农村食品市场专项整治执法行动。各地要将保障农村食品市场消费安全作为食品市场监管工作的重中之重，以城乡结合部、乡（村）镇、农村旅游景点、长途汽车站等为重点区域，以消费者申诉举报集中的食品和食品添加剂为重点品种，以农村批发市场、集贸市场、商场、超市、食品（杂）店为重点单位，深入开展治理整顿工作，严厉打击销售不合格食品、过期食品、“三无”食品和假冒、仿冒食品等违法行为，坚决依法取缔无照经营，切实维护农村食品市场秩序。
（二）继续开展乳制品市场专项整治执法行动。各地要严格落实国务院办公厅和总局的一系列加强乳制品监管的文件精神，认真履行流通环节乳制品监管职责，对发现的问题乳粉要切实做到清查清缴销毁到位、案件查办到位、责任落实到位。严格乳制品特别是婴幼儿配方乳粉市场主体准入，在食品流通许可项目和注册登记经营范围中分类单项审核和管理。严格质量监管，增加对婴幼儿配方乳粉的抽样检验数量和频次。严格规范乳制品经营行为，严厉打击销售假冒伪劣和不合格乳制品违法行为，切实保障乳制品市场消费安全。
（三）继续开展打击流通环节违法添加非食用物质和滥用食品添加剂专项整治执法行动。各地要建立健全食品添加剂经营主体登记和台账制度，做到底数清、情况实。要将标签标识作为食品添加剂经营者进货查验的重要内容, 强化对食品添加剂质量的监管。积极推进食品添加剂经营者自律体系建设，严格监督经营者落实管理制度和责任制度。要狠抓案件查办工作，依法严厉查处流通环节违法添加非食用物质和滥用食品添加剂、违法销售食品添加剂的行为，始终保持严管重打的高压态势。
（四）继续开展食用油市场以及打击非法经营“地沟油”专项整治执法行动。各地要突出重点场所和区域，特别是批发市场和集贸市场，进一步摸清食用油经营者底数，严格检查食用油经营者特别是散装食用油经营者的进货来源，全面检查经营者进货查验、检验合格证明、索证索票以及散装食用油标签标识等制度落实情况，对无标签标识、来源不明、进货价格明显偏低和无合法证照及检验合格证明的食用油要进行重点检查和查处。以集贸市场、批发市场等经营场所为重点，加大对销售假冒伪劣食用油特别是“地沟油”案件的查处力度，严厉打击非法经营“地沟油”和非正规来源食用油的行为，切实维护食用油市场秩序。
（五）继续开展对重点食品品种和重点区域、重点场所食品经营以及季节性、节日性食品市场的专项整治执法行动。各地要突出消费量大、消费者申诉举报多以及群众日常生活必需的食品，突出重点区域和食品批发市场、集贸市场、食品批发企业、商场超市、食品店等重点场所，加大执法力度，重点整治销售不符合食品安全标准的食品和搭售商品、虚假宣传及欺诈消费者等行为。要深入开展调味品市场专项整治，重点加强食品调味品标识标注管理，依法查处虚假标注问题，严厉打击销售不符合食品安全标准的食醋、酱油、料酒等调味品的违法行为，依法查处取缔无照经营。要加大对鲜肉及肉制品经营者的监管力度，严厉打击销售未经检验检疫或检验检疫不合格肉品、病死病害畜禽肉、注水肉和含“瘦肉精”肉制品等违法行为。要严厉查处侵犯他人注册商标专用权，假冒知名农药特有的名称、包装、装潢或使用与之相近似的名称、包装、装潢的行为。加强食品包装材料质量监管，依法查处销售假冒伪劣食品包装材料的违法行为，取缔无照经营。各地要在当地政府的组织领导和食品安全办的统一协调下，主动配合、协调有关部门，积极参与重点排查治理食品集中交易市场、“城中村”、城乡结合部、中小学校园及周边等重点场所的食品安全风险隐患，依法查处从非正规渠道进货的食品经营单位，严厉打击销售不符合食品安全标准的食品违法行为。要积极会同教育、公安等相关部门深入开展中小学校园及周边食品市场专项整治执法行动，切实维护中小学校园及周边食品市场秩序和食品安全。要突出抓好季节性、节日性食品的检查，特别是元旦、春节、“五一”、“十一”、中秋等节日性食品的专项检查，切实维护节日食品市场消费安全。
（六）继续开展对酒类市场的专项整治执法行动。各地要严格酒类食品市场主体准入，依法监督酒类经营者落实进货查验和记录制度。以名优白酒、葡萄酒特别是进口葡萄酒等酒类为重点品种，以酒类生产集中和销售、消费量大的地区为重点区域，加强对酒类市场的巡查，依法严厉查处销售假冒伪劣酒类违法行为，重点打击侵犯注册商标专用权和仿冒知名酒品牌特有名称、包装、装潢等的违法行为，切实规范酒类市场秩序。
三、治理整顿工作措施
（一）加大推进食品安全日常监管规范化建设力度，着力提升食品安全监管依法行政水平。
1.严格把好食品经营主体准入关，强化食品经营主体经济户籍管理和信用分类监管。各地要严格依法核发食品流通许可证，进一步规范许可程序，完善食品流通许可审查规范，逐步提高行业准入门槛。坚持先证后照，依法核发食品经营主体营业执照。大力推进信息技术在流通环节食品经营主体许可管理和注册登记管理中的应用，建立健全许可证发放与登记注册信息互联互通机制，建立完善和及时更新流通环节食品经营主体 “经济户籍库”，并严格按照《关于对食品经营主体予以特别标注的通知》规定，对食品经营主体及时进行特别标注，切实做到食品经营主体底数清、情况明、数字准。全面建立流通环节食品经营主体信用档案，加大信用分类分级监管工作力度，研究确定科学合理的分级分类标准，创新信用分类监管的方式方法和考核办法，注重监管的实效和综合信息的分析研判，不断提高监管的针对性、指导性和实效性。强化部门配合和联动，依法查处和取缔无照经营食品违法行为。
2.严格监管食品质量，强化食品抽样检验和快速检测工作。各地要按照从入市、交易到退市全程监管的要求，强化对食品质量的监督检查。严格监督食品经营者建立和落实食品进货查验和查验记录制度。加强对食品包装、标识、生产日期、保质期和有关食品储存条件等的监督检查，严厉查处食品经营者伪造、涂改或者虚假标注食品生产日期和保质期的违法行为。强化流通环节食品抽样检验工作，科学确定食品抽样检验的范围、品种、项目和方式。加强对抽样结果的统计、分析和综合利用，有针对性地开展监管执法，并依法将有关情况及时通报相关职能部门和行业组织，促进源头治理和行业自律。充分运用快速检测的手段，及时发现食品安全问题，并积极妥善依法处理。要完善流通环节不合格食品退市和销毁的管理制度，加大对不合格食品和超过保质期食品退市的监管力度，防止其改头换面再次销售。
3.严格规范食品经营行为，强化基层工商所日常巡查监管和案件查处工作。各地要严格落实基层工商所食品安全日常巡查和属地监管责任制、“两图一书”监管工作要求，实行网格化责任区，切实做到任务到岗，责任到人。以“主体资格、经营条件、食品外观、食品从业人员、食品来源、包装装潢标识、商标广告、市场开办者责任、食品质量、经营者自律”为重点内容，强化巡查和执法检查。结合本地实际，针对不同经营业态和经营场所的特点，突出具体监管重点，采取不同监管方式，提高巡查工作的针对性和有效性。加大违法案件查处力度，严厉查处销售假冒伪劣食品等违法行为。对隐瞒食品安全隐患、故意逃避监管等行为，要依法从重处罚。要加强行政执法和刑事司法的衔接，进一步完善涉嫌犯罪案件的移送程序，及时移送涉嫌违法犯罪案件。
（二）加大推进食品经营者诚信自律体系建设力度，着力监督和引导食品经营者落实主体责任。
各地要进一步加大推进食品经营者诚信自律体系建设力度，切实监督食品经营者把好食品的进货关、销售关和退市关，并建立健全十项自律制度,即①食品进货查验制度；②食品进货查验记录制度；③食品质量承诺制度；④食品协议准入制度；⑤市场开办者食品安全责任制度；⑥食品安全管理制度；⑦食品退市和销毁制度；⑧食品运输、贮存及销售安全管理制度；⑨食品经营从业人员健康管理制度；⑩食品安全事故应急处置管理制度。各地要结合本地实际，制定具体工作方案，精心组织实施，加强宣传教育，指导经营者制定和落实各项自律制度。突出抓好以下三个方面：
1. 严格监督食品经营者把好食品进货关。要严格监督食品经营者建立并执行进货查验制度，严格监督食品经营企业建立食品进货查验记录制度，并建档备查，确保供货者主体资格合法、购入食品来源正规可靠、质检合格报告真实有效。严格监督乳制品经营者建立并执行进货查验制度，建立乳制品进货台账，严格监督从事乳制品批发业务的销售企业建立乳制品销售台账，切实履行法定责任和义务。
2. 严格监督食品经营者把好食品销售关。要严格监督食品经营者建立健全并落实食品安全管理制度，督促企业健全内部质量安全管理机构，明确主管负责人和关键岗位的责任，严格执行食品从业人员每年不少于40小时的培训制度，提高食品从业人员的食品安全意识和能力。严格监督食品经营者对食品包装、标识、生产日期、保质期和有关食品储存条件等的自查自纠，定期检查食品的进、销、存质量安全情况。鼓励和引导食品经营者对临近保质期的食品在经营场所设立专区或专柜，并向消费者作出醒目提示。分装的食品应当标明食品的生产日期、保质期和分装日期。严格监督食品经营者按照国家有关规定向消费者出具销货凭证，并保留出具销货票据的存根备查。鼓励和引导有条件的食品经营者开展对所销售食品质量的抽样检验，对发现的问题食品及时退市和处置，并报告当地工商部门。要分类完善监管措施，切实提高大型食品经营企业的质量安全控制水平和应对突发事件能力。要继续开展食品安全示范店建设活动。
3. 严格监督食品经营者把好食品退市关。要严格监督食品经营者加强日常管理，对发现的不符合食品安全标准的食品、超过保质期的食品等，立即停止经营，下架封存，依法处置或销毁。对生产企业召回的，应当如实记录并保留生产企业召回的相关票据。各级工商部门在检查中发现食品经营者应当退市而不主动退市的，要依法责令其退市或强制退市，并依法查处。
(三）加大流通环节食品安全监管机制创新和能力建设工作力度，着力提升食品安全监管效能。
各地要结合流通环节食品安全监管实际，围绕建立健全以保障食品经营者主体合法、质量合格、行为合规为重点的流通环节食品安全监管执法机制；以严把食品进货关、销售关、退市关为重点的经营者自律机制和食品安全可追溯机制；以形成部门之间监管无缝衔接为重点的协调协作机制；以新闻媒体、广大消费者和聘请监督员为主体的社会监督机制，积极探索和总结工作经验，创新监管手段和方式方法，切实构建食品安全监管长效机制。要加大学习培训教育力度，切实加强基层执法人员培训考核，注重提高监管执法人员的整体素质和工作水平，切实提升监管效能。要突出抓好以下四个方面的工作：
1.建立健全流通环节食品安全监管信息化网络体系，不断提高网上监管水平。要认真落实总局下发的《关于积极推进流通环节商品质量和食品安全信息化网络建设工作的意见》要求，按照“统一标准、整合资源、扩大功能、优化流程、信息共享”的原则，强化信息网络技术在流通环节食品经营主体许可管理、注册登记、食品质量监管、市场巡查和执法办案等方面的综合应用，努力形成从总局到工商所五级纵向贯通和横向联接的信息化网络体系，努力实现食品安全网上监管的目标。要加大数据的采集汇总、分析研判和综合利用，为实现网上有效监管、宏观决策提供重要支撑。
2.建立健全流通环节食品安全电子监管体系，不断提高流通环节食品安全监管效能。要运用无线网络执法平台、移动查询终端等现代科技手段，开展市场巡查和日常监管，有效开展网上预警防范和应急处置。要加快推进流通环节食品经营主体、食品质量、食品抽样检验和案件查办数据库的建设，积极引导和指导商场、超市推进进货查验和查验记录等“两项制度”电子化管理，督促食品经营者建立健全食品采购、贮存、运输、销售、退市和食品质量管理等环节的电子监控体系，积极推动有条件的大中型商业企业、超市和批发市场、集贸市场逐步实行计算机网络化管理，并加快与基层工商所信息化网络体系的对接，切实提高监管执法效能。
3.建立健全流通环节食品抽样检验体系，不断提高食品监管的科学技术水平。要进一步完善流通环节食品抽样检验和快速检测制度，严格规范流通环节食品抽样检验和快速检测工作，不断健全完善流通环节食品抽样检验体系。要根据消费者申诉举报多和市场检查发现的食品质量问题，有针对性地开展跟踪检验，把快速检测作为基层工商部门及时发现食品质量问题和现场监管执法的技术手段，不断强化基层工商所快速检测能力建设，努力提升流通环节食品抽样检验和快速检测工作的科学性、针对性和实效性。
4.建立健全基层和基础建设体系及能力建设体系，不断提高监管执法水平。要按照建设政治上、业务上、作风上“三个过硬”队伍的要求，切实加强食品安全监管执法队伍建设，抓基层，强基础，尤其要坚持面向基层，充实一线执法力量。要加强对执法人员的学习和业务培训，特别是抓好基层工商所食品安全监管人员全员培训和一线执法骨干的专题培训，切实提高执法水平。要进一步抓好执法办案经费、执法装备、快检设备的保障工作，尤其是运用高科技手段监管所需设施设备的保障工作。要严格监管执法的规范管理，在促进依法行政、严肃办案纪律、提升规范化管理水平上下功夫，研究采取新举措，务求取得新成效。
（四）加大社会监督工作力度，着力构建群防群治机制。各地要大力开展流通环节食品安全监督群众性队伍建设，拓展社会监督渠道和群防群控的途径。要支持新闻媒体开展舆论监督，及时核查处理其反映的流通环节食品安全问题。要完善举报线索受理、核查、移送和反馈程序，强化对举报人的保护措施，确保举报线索及时核查和处置，切实鼓励群众积极举报流通环节食品安全违法行为。要充分发挥12315消费者申诉举报网络作用，进一步畅通申投诉举报渠道。要大力加强“一会两站”建设，进一步强化对食品安全的社会监督。要积极推进12315进商场、进超市、进市场、进企业、进景区工作，积极引导和监督经营者履行消费维权社会责任。
四、治理整顿工作要求
（一）加强组织领导，严格责任制度。各地要切实加强对新形势下流通环节食品安全监管工作重要性、长期性、复杂性和艰巨性的认识，在当地党委、政府和食安办的统一领导与协调下，进一步加强组织领导，切实做到一把手亲自抓，分管领导具体抓，职能机构分工协作抓，形成齐抓共管的工作格局。要根据本方案结合各地实际制定具体实施方案，明确目标任务和工作责任，精心组织实施。要层层强化责任制和责任追究制，进一步建立健全工商部门流通环节食品安全属地监管领导责任制、职能机构指导和监督责任制及基层监管岗位责任制，切实把责任制和组织领导落到实处。
（二）加强宣传教育、舆情处置和信息管理，严格工作程序和纪律。各地要采取多种形式加大宣传教育力度，积极宣传工作举措和成效。切实发挥消费者协会的作用，广泛普及食品安全知识，加强消费教育和消费引导，切实提高流通环节食品经营者的守法意识，不断提升消费者自我保护能力和依法维权意识。要按照总局制定下发的流通环节食品安全舆情处置指导意见，逐级建立健全流通环节食品安全舆情监测和处置工作制度，积极妥善处置群众关心的食品安全热点问题，努力提高舆情监测和处置的及时性、权威性和公信力、影响力。要按照总局制定下发的《流通环节食品安全信息公布管理办法》的规定，建立健全流通环节食品安全信息公布和管理制度，明确流通环节食品安全日常监管信息的公布范围、公布权限、审核批准程序、相关部门间信息通报要求等内容。要严肃工作纪律，严格工作程序，加强信息管理，既要加大宣传工作力度，又要防止不必要的炒作，切实维护社会和谐稳定。
（三）加强协调协作，严格督查检查。各地要加强内设机构之间以及与各有关部门之间的协调协作与配合，及时通报有关情况，建立健全协调协作机制，切实形成监管合力。要加强对流通环节食品安全监管工作的指导、督查、检查和考核，一级抓一级，层层抓落实。各级领导干部要深入基层、深入一线了解监管工作的实际情况，研究解决监管执法工作中面临的困难和问题，尤其要善于及时发现存在的问题和监管的薄弱环节，有针对性地加强管理和指导，确保各项监管工作落到实处。总局将适时组织对流通环节食品安全治理整顿工作进行督查检查。
（四）加强工作交流，严格信息报送。各地要及时向总局报告在治理整顿工作中创造的好经验、好做法。要加强工作总结和有关数据的报送工作。各省、自治区、直辖市工商局要分别于6月15日、12月10日前将今年上半年（截至5月31日）、2012年1月至11月开展流通环节食品安全治理整顿工作情况的书面总结报告和《流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表》报送总局食品司。
附件：流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表（1-7）
附件.
流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表（一）
（汇 总 表）
填报单位： 填表人： 填报日期： 年 月 日
序号
类 别
单 位
数 量
其中 农村市场
1
出动执法人员
人次
2
检查食品经营者
户次
3
检查批发市场、集贸市场等各类市场
个次
4
捣毁售假窝点
个
5
查处不符合食品安全标准的食品案件（已结案）
案 件 数
件
案 值
万元
罚没金额
万元
6
查处不符合食品安全标准的食品数量
公斤
7
查处销售非食用物质及滥用食品添加剂案件（已结案）
案件数
件
案 值
万元
罚没金额
万元
8
查处非食用物质和食品添加数量
公斤
其中：查处食品添加剂数量
公斤
9
取缔无照经营
户
10
吊销食品流通许可证
户
11
吊销营业执照
户
12
移送司法机关案件
件
13
受理和处理消费者申诉和举报
件
14
为消费者挽回经济损失
万元
15
食品安全示范店
个
流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表（二）
（乳制品市场整治情况）
填报单位： 填表人： 填报日期： 年 月 日
序号
类 别
单 位
数 量
其中 农村市场
1
出动执法人员
人次
2
检查乳制品经营者
户次
其中：检查含婴幼儿配方乳粉的乳制品经营者
户次
3
检查批发市场、集贸市场等各类市场
个次
4
捣毁售假窝点
个
5
查处不符合食品安全标准的乳制品案件（已结案）
案 件 数
件
案 值
万元
罚没金额
万元
6
查处不符合食品安全标准的乳制品数量
公斤
7
取缔无照经营
户
8
吊销食品流通许可证
户
9
吊销营业执照
户
10
移送司法机关案件
件
11
受理和处理消费者申诉举报
件
12
为消费者挽回经济损失
万元
流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表（三）
（添加剂市场整治情况）
填报单位： 填表人： 填报日期： 年 月 日
序号
类 别
单 位
数 量
其中 农村市场
1
出动执法人员
人次
2
检查食品经营者
户次
3
检查食品添加剂经营者
户次
4
查处违法添加非食用物质和滥用食品添加剂的案件（已结案）
案 件 数
件
案 值
万元
罚没金额
万元
5
查处销售假冒伪劣、标签标识不规范食品添加剂案件（已结案）
案 件 数
件
案 值
万元
罚没金额
万元
其中：销售假冒伪劣食品添加剂案件（已结案）
案 件 数
件
案 值
万元
罚没金额
万元
6
查处非食用物质和食品添加剂数量
公斤
其中：查处食品添加剂数量
公斤
7
查处滥用食品添加剂的食品数量
公斤
8
取缔无照经营
户
9
吊销营业执照
户
10
移送司法机关案件
件
11
受理和处理消费者申诉举报
件
12
为消费者挽回经济损失
万元
流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表（四）
（食用油市场整治情况）
填报单位： 填报人： 填报日期： 年 月 日
序 号
类 别
单 位
数 量
其中 农村市场
1
出动执法人员
人次
2
检查食用油经营者
户次
3
检查各类市场
户次
4
捣毁售假窝点
个
5
查处假冒伪劣食用油案件（已结案）
案件数
件
查处数量
公斤
案值
万元
其
中
查处不符合食品安全标准食用油案件
案件数
件
查处数量
公斤
案值
万元
查处“地沟油”案件
案件数
件
查处数量
公斤
案值
万元
6
取缔无照经营
户
7
吊销食品流通许可证
户
8
吊销营业执照
户
9
移送司法机关案件
件
10
受理和处理消费者申诉和举报
件
11
为消费者挽回经济损失
万元
流通环节食品安全治理整顿工作情况统计表（五）
（酒类市场整治情况）
填报单位： 填报人： 填报日期： 年 月 日
序 号
类 别
单 位
数 量
其中 农村市场
1
出动执法人员
人次
2
检查酒类经营者
户次
3
检查批发市场、集贸市场等各类市场
个次
4
捣毁售假窝点
个
5
查处假冒伪劣酒类案件
（已结案）
案件数
件
数量
公斤
案值
万元
罚没
金额
万元
其
中
查处假冒伪劣白酒案件
案件数
件
数量
公斤
案值
万元
罚没
金额
万元
查处假冒伪劣葡萄酒案件
案件数
件
数量
公斤
案值
万元
罚没
金额
万元
6
取缔无照经营
户
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安徽省物业管理条例
安徽省人大常委会
安徽省物业管理条例
安徽省人民代表大会常务委员会
公 告
（第五十一号）
《安徽省物业管理条例》已经2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，现予公布，自2005年5月1日起施行。
安徽省人民代表大会常务委员会
2004年12月23日
安徽省物业管理条例
（2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，密切配合，做好有关管理与监督工作。
第四条 县级以上人民政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 房屋所有权人为业主。
物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：
（一）向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询；
（二）推选业主代表，享有被推选权；
（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；
（四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。
业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
第八条 业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：
（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
（二）批准业主委员会章程；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审核批准业主委员会的工作经费。
第九条 业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：
（一）经业主大会批准，审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划；
（二）经业主大会批准，审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。
业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会的决议、决定；
（二）遵守和履行物业服务合同；
（三）对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；
（四）对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：
(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；
(三)住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域；
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。
第十一条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。
第十二条 对尚未成立业主大会,有下列情形之一的物业管理区域,建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满3年的。
第十三条 业主在首次业主大会会议上的投票权,按照下列规定确定:
(一)住宅物业按照一套房屋计一投票权;
(二)非住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下,有房地产权证的,每证计一投票权。
第十四条 业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托证明。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议,并告知业主委员会。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。
第十六条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。
第十七条 业主公约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；
（三）公共场所及共用设施设备状况；
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（五）业主参与物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；
（八）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
第十八条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主投票权确定办法；
（四）业主委员会的组成和委员任期；
（五）其他有关事项。
第十九条 业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第二十条 业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的,物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守法律、法规和规章;
(三)遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有业主公信力;
(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。
第二十三条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)因犯罪正在受到刑事追究的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十五条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
第三章 前期物业管理
第二十六条 住宅物业的建设单位,应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的,经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十七条 建设单位在销售物业前,应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本,制定业主临时公约。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
第二十八条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
第三十条 在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房,具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。
建设单位销售物业时,应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时,建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
前期物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。
第三十一条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主和业主委员会的监督。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府建设行政主管部门备案。
第四章 物业管理服务
第三十二条 物业管理企业应当按照国家规定,具备相应的资质。
从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。
第三十三条 物业管理企业的权利：
（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；
（二）依照物业服务合同和有关规定收取管理费用，并取得合理的利润；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）选聘专营企业承担专项经营业务；
（五）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。
物业管理企业的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和经济效益；
（二）履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务；
（三）定期公布物业管理服务费和维修资金的使用情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）组织、协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对下列事项进行约定:
(一)物业管理区域范围及基本情况;
(二)物业管理事项;
(三)物业服务质量标准;
(四)物业服务费用;
(五)双方的权利义务;
(六)专项维修资金的管理与使用;
(七)物业管理用房的配置、使用、维修和管理;
(八)物业服务合同期限;
(九)违约责任；
（十）物业服务合同终止、解除条件；
（十一）其他约定的事项。
第三十五条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
第三十六条 物业服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的,原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会移交下列资料和财物:
(一)国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;
(二)物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;
(三)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。
业主大会重新选聘物业管理企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业,原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。
第三十七条 物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业管理企业代收有关费用,并按约定支付手续费。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门职责的,物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
第四十二条 物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第四十三条 物业使用中禁止下列行为:
(一)拆改房屋承重结构;
(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的；
(五)违反规定摆摊设点、占道经营;
(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(八)违反规定停放自行车和机动车辆;
(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
(十)法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
第四十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金的管理,实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则,具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示专项维修资金的使用情况。
市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门应当按照国家有关规定,建立健全专项维修资金使用和管理制度。
第四十五条 物业维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:
(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用,由业主承担;
(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用,在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用,在专项维修资金中列支，根据受益对象,由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;
(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
第四十六条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。
第四十八条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业管理企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第六章 法律责任
第四十九条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)不移交有关资料的;
(四)未取得资质证书从事物业管理的;
(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的;
(六)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(七)挪用专项维修资金的;
(八)未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
第五十条 违反本条例第四十三条规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应当责令限期改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：
（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；
（二）占用房屋共用部位、公共场地的，个人处以一千元以上五千元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以五千元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款；
（三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。
违反本条例第四十三条第四项规定的，由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由物业行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，物业行政主管部门可处以五千元以上二万元以下的罚款。
违反本条例第四十三条第三项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项规定的，由公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政主管部门按照国家和省有关规定予以处罚。
第五十一条 违反本条例规定,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关或者监察机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;
(二)违法实施物业管理行政许可的;
(三)违反物业管理投诉处理规定的;
(四)对违反物业管理规定的行为,不依法查处的;
(五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
第七章 附 则
第五十二条 本条例下列用语的含义是:
(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;
(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);
(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第五十三条 本条例自2005年5月1日起施行。