陕西省西安市人大常委会


西安市暂住人口管理条例


西安市人民代表大会常务委员会关于印发《西安市人大常委会关于修改〈西安市暂住人口管理条例〉的决定》的通知

市人发〔2002〕11号
2002年7月3日

西安市人大常委会《关于修改〈西安市暂住人口管理条例〉的决定》,于2002年5月21日经西安市第十三届人民代表大会常务委员会第一次会议通过,2002年6月7日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准,《西安市暂住人口管理条例》根据本决定已作相应修正。市人大常委会于2002年7月3日重新公布，现印发你们，请遵照执行。

第一章 总 则

第一条 为加强暂住人口管理,保障暂住人口的合法权益,促进经济发展,维护社会秩序,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内暂住人口的登记、办证和管理工作。

第三条 本条例所称暂住人口,是指下列人员:


(一)来本市暂住的外地人员;


(二)常住户口不在本市碑林、新城、莲湖、雁塔、灞桥、未央区(以下简称城六区)而到城六区居住的本市其他区县的人员;


(三)常住户口在本市城六区而到临潼区、阎良区及市辖县居住的人员;


(四)常住户口在临潼区、阎良区及市辖县而离开本人户口所在地的乡镇到除城六区以外的其他乡镇居住的人员。


第四条 市公安机关是本市暂住人口管理的主管机关。公安派出所负责本辖区内暂住人口的登记、发证及日常管理工作。


劳动保障、计划生育、工商、教育、民政、建设、房产、商贸等行政管理部门,应当按照职责分工,配合公安机关做好暂住人口的管理工作。


乡(镇)人民政府、街道办事处和社区居民委员会、村民委员会应当协助公安机关做好本辖区暂住人口的日常管理工作。


第五条 公安派出所根据需要设立暂住人口管理站,聘用户口协管员。暂住人口管理站和户口协管员接受公安派出所的领导,具体承担暂住人口的登记、办证工作。


第六条 暂住人口应当遵守法律、法规和本条例的规定,依法履行义务。


第七条 单位和个人招用、留宿暂住人员的,应当按照本条例的规定,做好暂住人口管理的有关工作,接受公安机关的检查和监督。


第八条 任何单位和个人不得侵犯暂住人口的合法权益。


第九条 对暂住人口管理工作成绩显著的单位和个人,应当给予表彰、奖励。


第二章 登记和办证


第十条 暂住人员拟在暂住地居住十日以上的,应当在到达暂住地后三日内到暂住地公安派出所或者暂住人口管理站申报暂住登记。


第十一条 在暂住地居住一个月以上、年满十六周岁的下列人员,应当申领暂住证:


(一)机关、团体、企业、事业单位、个体工商户和个人招用的人员;


(二)从事工业、手工业、建筑业、运输业的人员;


(三)从事商业、饮食业、修理业、服务业的人员;


(四)从事种植业、养殖业的人员;


(五)从事其他行业需要申领暂住证的人员。


第十二条 探亲、访友、旅游、就医、出差、寄养、寄读、学习培训等暂住人员,按规定申报暂住登记或者旅客登记,不申领暂住证。


常住户口为临潼区、阎良区及市辖县的人员,在本区、县跨乡镇居住的,申报暂住登记,不申领暂住证。


第十三条 申报暂住登记和申领暂住证的人员,必须持有居民身份证或者其他有效身份证件,有稳定的居所,育龄人员还应当携带计划生育部门出具的流动人口婚育证明。


第十四条 申报暂住登记或者申领暂住证,按照下列规定办理:


(一)居住在机关、团体、学校、部队、企业事业单位内部或者工地等场所的暂住人员,由留宿单位持登记名单,到本单位所在地公安派出所或者暂住人口管理站申报暂住登记或者申领暂住证;


(二)居住在出租房屋的暂住人员,由房屋出租人或者房屋代管人偕同暂住人员到所在地公安派出所或者暂住人口管理站申报暂住登记或者申领暂住证;


(三)居住在居民或者村民家中的暂住人员,由户主携带户口本和暂住人员到当地公安派出所或者暂住人口管理站申报暂住登记或者申领暂住证;


(四)居住在宾馆、酒店、招待所、旅社的暂住人员,应当持本人身份证件进行旅客登记;


(五)其他暂住人员,由本人直接到暂住地公安派出所或者暂住人口管理站申报暂住登记或者申领暂住证。


第十五条 公安派出所对申领暂住证的人员,应当进行审查。对符合条件、证件齐全的暂住人员,应当在受理当日核发市公安机关统一印制的《西安市暂住证》。


第十六条 暂住证为一人一证,有效期最长为一年。
暂住证有效期满需要继续暂住的人员,应当重新申领暂住证。


第三章 管理与服务


第十七条 暂住证是暂住人口在暂住地合法居住的有效证件,暂住人员应当随身携带,接受公安机关查验。


暂住证除公安机关可以依法扣押和吊销外,其他任何机关和个人均不得扣押。


禁止伪造、涂改或者转借、转让暂住证。


暂住证如有丢失或者损坏的,应当及时报告发证机关,申请补发或者换发。


第十八条 暂住人员在本市务工、经商的,可以凭《西安市暂住证》,依法向劳动部门申领外来人员务工证,或者向工商行政管理部门申领营业执照。


第十九条 暂住人员离开暂住地时,应当办理注销登记。


用人单位、房屋出租户、留宿暂住人员的户主、社区居民委员会、村民委员会或者其他知情人员发现暂住人员死亡的,应当即时报告当地

公安机关,注销暂住登记。


第二十条 公安机关在暂住人口管理工作中,应当履行以下职责:


(一)对暂住人口的登记管理人员进行培训、考核;


(二)指导、检查督促招用、留宿暂住人员的单位和个人,落实治安管理的措施;


(三)对暂住人员进行法律、法规教育;


(四)处理、调解暂住人员的治安纠纷;


(五)负责暂住人口的统计。


第二十一条 对无合法证件、无正当生活来源、无固定居所的人员,由公安机关会同民政部门收容遣送。


第二十二条 招用、留宿暂住人员的单位和个人,应当遵守下列规定:


(一)对暂住人员进行遵纪守法的宣传教育;


(二)定期向公安派出所上报暂住人口登记表;


(三)不得招用、留宿应办而不办暂住证的人员;


(四)发现暂住人员有违法犯罪行为的,应当及时制止,并报告公安机关。


第二十三条 暂住人员必须遵守法律、法规和其他有关规定,发现违法犯罪嫌疑人员应当主动检举、揭发。


劳动保障、计划生育、工商等有关行政管理部门人员查验相关证件时,应当主动出示,不得拒绝。


第四章 暂住人口的权益保障


第二十四条 暂住人员的人身权、财产权和其他合法权益受法律保护。


暂住人员的合法权益受到不法侵害时,公安机关及有关部门应当及时处理,依法维护其合法权益。


禁止侮辱、歧视暂住人员。


第二十五条 暂住人员办理有关证照,符合条件的,有关部门应当依法及时办理,不得故意拖延、刁难。


第二十六条 来本市投资办企业或者购房居住的暂住人员,符合市人民政府有关规定的,公安机关应当为其办理常住户口。


第二十七条 领取暂住证并且有稳定职业的暂住人员的子女入托、入学等享受与常住人口同等待遇。


第二十八条 招用暂住人员的单位和个人应当按照有关法律、法规的规定,与暂住人员签订劳动合同,提供必要的工作与生活条件,保障暂住人员的劳动报酬和休息权利。


第二十九条 暂住人员因工发生伤亡事故的,招用单位和个人应当及时组织救治,妥善处理。


第五章 法律责任


第三十条 违反本条例第十条规定,未申报暂住登记的,责令改正,予以警告。


违反本条例第十一条规定,未办理暂住证的,责令改正,予以警告,可以并处200元以下罚款。对拒绝办理暂住证,经教育仍不改正的,予以遣送。


第三十一条 违反本条例第十四条第(一)项、第(二)项规定的,对单位和房屋出租人予以警告,责令改正。


第三十二条 违反本条例第十七条第二款规定,非法扣押暂住人员暂住证的,责令改正,可对直接责任人处200元以上500元以下罚款。


违反本条例第十七条第三款规定,伪造、涂改、转借或者转让暂住证的,予以警告,并处500元以下罚款。


第三十三条 违反本条例第二十二条第(三)项规定,招用、留宿应办而不办暂住证人员的,责令改正,并按每招用、留宿一人处200元以下罚款。


第三十四条 暂住人员有违法犯罪行为的,除依法处理外,可视其情节,吊销其暂住证。


第三十五条 暂住人员违反劳动、计划生育等有关法律、法规的,由劳动保障、计划生育等相关部门依法予以处罚。


第三十六条 公安机关及有关部门工作人员在暂住人口管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


第六章 附 则


第三十七条 外国人、港澳台同胞和国外侨胞来本市暂住的,按国家有关规定执行。


第三十八条 本条例自公布之日起施行。

题目：论房地产居间合同
作者：李玲
正文：


论房地产居间合同

广东金领律师事务所 李玲律师


《合同法》颁布后，“居间合同”已与其它委托合同、行纪合同等一并被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部门确有必要重新审视上述复杂而众多的居间市场，制订相关的实施细则，以填补居间关系在法律上的不足。房地产业是国家的基础性产业，房地产业的景气与否影响到一个国家的国民经济其他产业的兴衰，而作为与房地产业有着密切联系的房地产中介行业，其重要性从中也可见一斑。本文结合法律规定的居间合同以及我国房地产中介活动方面作些探讨。

一、 房地产居间合同的定义及相关问题

（一）房地产居间合同的定义
根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”相应地亦可将房地产居间合同定义为：“房地产居间合同是房地产居间人为委托人在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。广义上说，房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；狭义上说，房地产中介服务多指房地产经纪，即房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论述的。
（二）相关问题
1、居间合同的分类
根据《合同法》424条规定的居间合同定义，居间行为是分为报告居间和媒介居间两种形式存在的。所谓报告居间，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间，促使双方订立合同。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为媒介居间。报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。
《合同法》仅是以定义的方式列明两种形式，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说报告居间属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间从严格意义上来说并非属代理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。在房地产中介领域，媒介居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬。
2、居间合同形式引发的居间人与合同当事人权利义务明确化问题
根据上述房地产居间合同的定义，房地产居间合同的主体包括居间人及委托人，似乎只有两方。但事实上，所谓居间，肯定也就是在两者之间，而且《合同法》第426条规定：“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或者说委托人起码有两人以上。而在现实的操作之中，比如房地产二手买卖合同，通常都是由卖方先与中介公司签订放盘合同，然后再由中介公司与买方签订购房合同，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。另有一种是买卖双方与中介公司共同签订的合同，即将居间与买卖关系融为一体。设想《合同法》如能区分居间人及委托人的双方合同以及居间人、委托人、第三人的三方合同的法律适用情况，将会使中介的纠纷处理情况得到有效改善。
以房地产居间合同为例，中介公司与买方签订的购房合同实际上应为居间合同，真正的出售人是业主而非居间人。但许多时候买方却一昧地认为自己的所有权利义务指向对象必定是居间人，而非业主，无论在交易中出现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此认为，也向居间人追诉。这是一种严重混淆法律关系的做法，但却非常普遍，导致了许多纠纷，令房地产中介公司无所适从。笔者并不赞成中介公司与买方签订购房合同的做法，中介公司应当与买卖双方分别签订居间权利义务明确的居间合同，而不是买卖合同，然后再由买卖双方签订买卖合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并扭转买卖双方的错误认识，从而正确认识居间人的法律地位。另一种方式是签订三方合同，它令三方的关系变得公开化、透明化、完整化，能够最大限度地避免出现买卖双方信息不对称的情况，同时也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向买卖双方明确“居间服务”独立的意义。由此，《合同法》应当对居间人促成合同成立后，合同当事人之间互负权利义务的意旨、居间人的责任范围等一一作相应规定，而不是简单而笼统地一笔带过。
3、单边委托关系与双方委托关系的适用
从合同法定义上看，居间合同所调整是单边委托关系，而单边委托关系的适用与实践中的委托关系并不一致。可在立法时考虑设立与香港类似的双向选择的委托关系。下面以香港为例作相应比较。
由于香港的房地产业已发展得相当成熟，中介市场也非常活跃，人们常说：现在的香港房地产市场就是明天国内房地产市场的前景，香港作为典范可谓实至名归。笔者从香港地产代理局的官方网站上查询了解到，香港的地产经纪人有不同于国内房地产经纪人的重要区别，香港的地产代理分为单边代理、双边代理、有可能代表双方的代理这三种类型。单边代理指，经纪人只能凭一方委托人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取报酬；而双边代理，则指代理既为卖方亦为物业的买方行事，但“代理须在切实可行的范围内，尽快以书面形式向卖方披露代理将向买方收取的佣金数额或费率”；第三种，有可能代表双方的代理指代理人只为卖方办事，但其后亦可能为物业的买方办事，则“代理须在建立双边代理关系后，在切实可行的范围内，尽快以书面形式向买方披露该代理关系以及代理将向买方收取的佣金数额或费率”①。双边代理和有可能代表双方代理关系均属双向收取居间报酬的形式。
从上述内容可以看出，双边代理在国内也应是可行的，且我国的法律法规并未禁止经纪人不能同时代理买卖双方。事实上，在国内的房地产市场上，每一间房地产经纪公司及每一个经纪人都在同时代表买卖双方进行交易，并向双方收取一定的佣金，买卖双方均知悉并无异议，个中的运作过程也并无不妥之处。在广大民众的意识中，业主作为委托人将物业交予经纪人代为出售，而另一方面，买方则委托经纪人代为物色合适的物业，这已成为一种商业惯例，双方均认可经纪人的劳动价值并愿意向经纪人支付报酬。这是双边委托关系的突出体现。笔者认为，居间合同不应局限于单边委托，而应学习借鉴香港灵活多样的做法，它所提供的三种形式赋予买卖双方更多的选择权，同时其严格执行披露制度也更加令买卖双方感到信任，增添对经纪人的信心。这对规范房地产经纪市场及维护交易的稳定性都很有益处。

二、 我国现行房地产居间合同的现状

（一）现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动可以比较好地促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进入这一领域，由此也引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、“办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场行为，还需进一步加以完善。
（二） 漏洞——无统一规范的格式合同不利于规范市场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操作产生很大弊端。
现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信用度可想而知。
以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所提供的格式合同或买/卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅有一个，就是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次性付款、转按付款等等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。
国内房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产代理监管局作为地产管理部门负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本，并且由相关法例强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产代理协议》《购买香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》《物业资料表格》、《出租资料表格》等。这种由行政机关对行业进行基本管理的做法对国内房地产行政管理部门有着重要借鉴意义。
立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平公开、诚实信用的市场环境。

三、 房地产居间合同立法的改革与完善

（一）明确规定房地产居间合同是居间合同中一种，并要与行纪合同严格区分
《合同法》所述的居间合同是个大外延的概念，调整各种形式的居间关系，但房地产中介合同是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。这是与行纪合同有着重要区别，行纪人是接受委托，为委托人利益而以自已的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。
市场上，一些不良中介常常利用行纪名义赚取合同差价，主要手段是二手房的业主开始找中介卖房，双方并未签署任何合同，中介更没有“买下”房屋，只是做一般的代理工作。但当中介找到合适的买家，谈妥价钱后，房地产中介即与卖方签订一份行纪合同，约定的内容是卖方以一定的价格将房屋卖给了中介，若中介以高于此价的价格卖出房屋，则差价归中介所有。但实际上，中介根本没有支付房款买下房屋。结果，本应由业主获取的房款，被中介名正言顺地吃掉了。而买方也相应地受到了经济损失。在这种情况下，房地产行政主管部门的监管就有了“为难之处”，因为法律并不禁止房地产经纪签订行纪合同。但现实中，吃了这种“哑巴亏”的人实在太多，有关管理部门只能够在态度上表示“不支持此种中介行为”、“不鼓励签署行纪合同”，却不能有法定的措施去纠正这种市场行为。
鉴于中介市场的确存在一些不良现象，有损于买卖双方的合法权益，建议立法机关考虑从制定法律法规方面加大对违法从事中介行业、损害他人利益行为的惩罚力度，禁止以行纪形式签订房地产居间合同损害买卖双方利益。同时以国家现有的房地产中介服务收费标准相对照，对超出标准的收费进行处罚。
（二）居间人与委托人诚信义务的对等性决定了必须完善告知制度及信息披露制度
1、规定委托人的诚信义务确有必要
《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。这与《合同法》第42条规定的缔约过失责任的立法宗旨是相对应的。唯一不同的是，第425条规定的义务主体是独立于买卖合同当事人以外的居间人，而缔约过失责任强调的主体则是在订立合同时有不符诚信行为的合同当事人。
在房地产居间过程中，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房产经纪人只能凭业主对其房屋的情况细述，并到有关房管部门进行查询得到一些产权资料，得知该房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。还可能是对房屋进行实际察看，看是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。如果业主存在故意隐瞒，经纪人的如实告知义务就无法完整实现。近日接触一个案例，买家在收楼后的第一天晚上就发现，原来每到晚上屋内的下水管就会发出巨响，严重影响生活，但楼款已给付。买方便认定这一切都是经纪的过错造成的，是经纪卖了这样一间房子给他，于是向经纪要求索赔。类似的纠纷越来越多。其实，经纪也并不知情，纯粹是业主隐瞒真实情况而致。但民众意识里，第一时间想到的责任方必定是经纪，皆因多数买方会认为自己已付出一笔不小的中介费用，到头来却换来如此一间房子，便断定经纪肯定是隐瞒了真实的情况。这样的判断对经纪人是非常不公平的，是有失事实真相的。
笔者认为，如当时制订《合同法》时能充分考虑到居间人与委托人的平等性，同时规定委托人也负有相应的如实告知义务，今天发生的纠纷就不会那么纠缠不清，买方也会清晰地看到这种法律关系的构成，不致于缠讼。从另一角度来说，居间人也应意识到这个问题的重要性，应该及时采取措施保障自身的合法权益，在业主委托代为出售物业时，应将房屋的具体情况包括每一个细节以书面形式写入居间合同。在日后就此发生纠纷时能有足够的证据以对照自己是否已极尽如实告知买方有关事项的义务，从而减少不必要的纠纷。