甘肃省物价局


甘肃省城市国有土地使用权价格管理实施细则
甘肃省物价局



第一条 为加强城市国有土地使用权价格管理，规范土地使用权价格行为，维护市场价格正常秩序，保障国有土地所有者和使用者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据国家计委颁布的《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》，结合我省实际情况，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用城市国有土地使用权出让和转让价格的管理。
第三条 省政府物价部门负责全省土地使用权价格管理工作；地（州、市）县（市）政府物价部门负责本行政区域内土地使用权价格管理工作。
各级人民政府物价部门应会同土地管理及有关部门加强对土地使用权价格的管理与监督。
第四条 政府对土地使用权价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定地价为主，调控、引导土地使用权价格形成的机制。
土地使用权价格的调控与形成，应当有利于合理配置土地资源，有利于国有土地资产保值增值，有利于正确处理各种经济利益关系，保持房地产市场价格的基本稳定。
第五条 基准地价是城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均价格；标定地价是以基准地价为基础确定的具体地块的一定使用年期的价格。基准地价、标定地价是其它土地价格形成的基础。
第六条 基准地价的制定，应以具有土地价格评估资格的专业评估机构的地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策要求和房地产市场供求变化趋势合理测算，并须经省上组织专家论证验收。
第七条 基准地价通过省级论证验收并经市、县（市）人民政府同意后，省辖地级市（兰州、天水、白银、金昌、嘉峪关）市区内的基准地价，直接报省物价部门和土地管理部门；县及县级市报地（州、市）物价部门和土地管理部门审核并签注意见后转报省物价部门和土地管理部门。
对各市、县（市）报的基准地价由省物价部门会同土地管理部门审核批准。经批准的基准地价由市、县（市）人民政府公布实行。
标定地价应以基准地价为基础经评估论证后，由县以上物价部门会同土地管理部门制定，报同级人民政府批准后向社会公布，并报上级人民政府物价、土地管理部门备案。
第八条 基准地价、标定地价按第七条规定的报批程序每两年调整公布一次；在房地产市场价格波动较大时，也可以即时按规定报批程序每年调整公布一次。
基准地价、标定地价制定公布的具体办法，国务院有规定时，从其规定。
第九条 土地使用权出让价格是土地使用权出让人向受让人有偿出让一定年期土地使用权时的成交价格。为防止国有土地收益流失，出让人应当事前根据不同的转让方式制定宗地出让底价或出让最低价格。
第十条 以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人依据公布的基准地价或标定地价制定宗地出让底价，经同级政府物价部门会同土地管理部门审核后报上一级政府物价部门会同土地管理部门批准。
以协议方式出让土地使用权不得低于政府物价部门确定的最低价格。土地使用权出让最低价格由各级政府物价部门会同有关部门依据基准地价提出意见，报省人民政府物价部门会同土地管理部门批准。
实行土地使用权出让，受让方无力一次性交付土地价款的，可按年收取土地租金，具体标准由县以上物价部门会同有关部门制定。
第十一条 土地使用权出让底价和最低价格须在拟定具体地块土地使用权出让方案时即按本实施细则规定的价格管理权限审核确定。土地使用权出让的成交价格由出让人和受让人在签订土地使用权出让合同时确定。
以拍卖、招标方式出让土地使用权的成交价格，由出让方及时向批准其出让底价的政府物价、土地管理部门备案。
以协议方式出让土地使用权的成交价格，由出让方及时向批准其最低价格的省政府物价、土地管理部门备案。
第十二条 土地使用权转让价格是土地使用者之间相互有偿出让一定年期土地使用权的成交价格。土地使用权转让（包括出租、抵押）时，土地使用权交易双方可事前委托有土地价格评估资格的专业评估机构评估价格。最终成交价格，除另有规定者外，土地使用权人可依据评估的价格
通过双方协商或市场拍卖、招标等形式确定。并将成交价格由转让方及时向同级政府物价部门申报，不得瞒报或者作不实申报。
第十三条 土地使用权转让价格低于基准地价或标定地价的一定比例的，市、县（市）人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格出现不合理上涨时，地（州、市）级以上政府物价部门应当采取措施进行调控，必要时可实行限价措施。
第十四条 以出让方式取得土地使用权，经开发符合转让条件的转让价格，属于居民住宅用地的，房地产开发企业应当将土地使用权的转让价格按其隶属关系报同级政府物价部门审核批准；属于其他建设用地的，房地产开发企业可以在同级政府物价部门指导下自行确定价格。
建成房屋出售、出租的价格，按国家和省上有关规定执行。
第十五条 以划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，要按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让所获得收益中的土地收益上缴国家；房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋
出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益上缴标准由省政府物价部门会同有关部门制定。国务院有规定时，从其规定。
房屋出售、出租的价格，按国家和省上有关规定执行。
第十六条 在国有土地有偿使用中，经权限机关批准需要缴纳土地使用费的，其土地使用费标准由县以上政府物价部门会同有关部门根据土地不同区位、使用性质和级差收益等因素确定，报同级人民政府批准后实施，并报省政府物价部门备案。
第十七条 根据土地利用规划和城市规划确定为国有储备土地和公益用地的，如需临时占用应缴纳土地临时占用费。临时占用费的收费标准，由省政府物价部门审批。
第十八条 土地使用权出让、转让与受让人必须遵守国家和省上有关土地使用权价格的法规、政策。有下列行为之一的由政府价格检查机构依法查处：
（一）不执行国家规定的土地使用权价格标准的；
（二）不执行国家有关收费规定，乱收费用的；
（三）囤积土地，哄抬地价，扰乱土地使用权市场价格秩序的；
（四）不执行政府确定的土地使用权出让最低价格，造成国有土地收益流失的；
（五）其他违反价格法规、政策的行为。
第十九条 土地使用权出让、转让（包括出租、抵押）中的价格及收费的争议，由政府物价部门协调处理。
第二十条 土地使用权价格评估业务，由经省物价部门会同省土地管理部门确认的有价格评估资格的专业评估机构办理。
土地使用权价格评估应当坚持公正、公平、公开的原则，执行国家规定的技术标准和评估程序，建立地价评估业务的申请、受理、评估、审复核制度。
第二十一条 土地使用权出让、转让中涉及的房地产评估、咨询、经纪等经营性服务的收费标准，按省政府物价部门的有关规定执行；涉及行政事业性收费的，按省政府物价部门、财政部门的有关规定执行。
第二十二条 各级人民政府物价部门对土地使用权市场价格情况，应当及时进行统计、分析，认真做好价格变化的监测工作。
第二十三条 本实施细则由省物价局负责解释。
第二十四条 本实施细则自一九九七年六月一日起施行。



1997年6月1日
　　案情

　　2008年3月25日，孙某与某银行签订借款合同向其借款2万元，借款期限为二年，张某、王某为该笔借款提供连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。借款到期后，孙某仅支付了2010年5月15日之前的利息。2012年2月20日，某银行起诉要求孙某偿还借款本金及尚欠利息，并要求张某承担连带赔偿责任。因孙某下落不明，张某按法院判决承担了保证责任，共支付借款本息3.86万元。在保证期间内某银行未向王某要求承担责任。2012年5月25日，张某诉至法院，请求判决王某承担其代为偿还的借款本息的二分之一。

　　分歧

　　本案中，对于张某是否有权向王某主张追偿权，形成两种不同意见：

　　第一种意见认为，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定，在合同约定或法律规定的保证期间内，债权人未要求保证人承担责任的，保证人免除保证责任。因为，某银行在保证期间内未向王某主张权利，王某的责任已依法免除。而且，连带共同保证人之间因追偿而产生的法律关系必须建立在保证合同法律关系有效的基础上，本案中王某的保证责任已免除，保证合同法律关系失效，追偿权与被追偿权的法律关系失去存在的基础。所以，张某无权向王某行使追偿权。

　　第二种意见认为，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第二十条的规定，连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。承担了保证责任的张某有权就其不能向债务人追偿的部分向其他连带共同保证人追偿，王某应承担部分责任，所以张某可以向王某行使追偿权。

　　评析

　　笔者同意第二种意见。

　　首先，在同为连带责任方式的连带共同保证中，保证人的追偿权是基于保证人间连带债务关系产生的，该权利的产生是以保证人向债权人履行了清偿义务为前提，这与债权人向保证人主张保证责任是两种完全不同的权利，保证人不能以其与债权人的约定对抗其他保证人，即保证期间对追偿权不适用。其次，对于该问题最高院的司法解释也作出了明确规定，《最高人民法院关于已承担保证责任的保证人向其他保证人行使追偿权问题的批复》（法释〔2002〕37号）规定：“承担连带责任保证的保证人一人或者数人承担保证责任后，有权要求其他保证人清偿应当承担的份额，不受债权人是否在保证期间内向未承担保证责任的保证人主张过保证责任的影响。”所以，担保追偿权不受保证期间的限制，张某可以向王某行使追偿权。

　　（作者单位：山东省莒县人民法院）